Venditore e acquirente possono concordare il pagamento della caparra confirmatoria anche dopo la firma del compromesso. In tal caso l’azione rivolta a ottenere l’esenzione della prestazione non è una rinuncia all’esecuzione del contratto preliminare. 

In caso di acquisto di immobile, al momento della stipula del cosiddetto compromesso (in realtà, il nome corretto è “contratto preliminare”) si prevede di solito che l’acquirente versi al venditore una caparra confirmatoria la quale sarà poi compensata con il prezzo di vendita nel momento in cui si procederà al rogito. 

Se tuttavia l’acquirente non dovesse adempiere all’obbligo di presentarsi dal notaio, il venditore può trattenere la caparra ed eventualmente agire per chiedere il risarcimento del danno. Potrebbe anche ricorrere al giudice affinché disponga coattivamente il trasferimento della proprietà dell’immobile attraverso una sentenza che sostituisca l’atto di compravendita notarile. In questo secondo caso, quindi, le parti non necessitano di presentarsi innanzi al notaio e il bene si trasferisce tramite la pronuncia del giudice. 

Se l’inadempiente dovesse essere invece il venditore e questi, senza una valida ragione, dovesse rifiutarsi si sottoscrivere il rogito, anche l’acquirente potrebbe attivare le medesime tutele: potrebbe cioè alternativamente chiedere, oltre al risarcimento del danno, il pagamento del doppio della caparra (ossia la restituzione della caparra già versata e un ulteriore importo pari alla stessa); oppure potrebbe rivolgersi al tribunale per ottenere una sentenza che, in luogo del contratto definitivo, trasferisca la proprietà del bene. 

La Cassazione [1] ha spiegato che il preliminare può anche prevedere che il pagamento della caparra sia:

• contestuale alla firma del compromesso;
• oppure successivo al compromesso, purché ovviamente prima del contratto di compravendita.

Nel secondo caso, se l’acquirente non dovesse versare la caparra al momento concordato, il venditore potrebbe agire dinanzi al giudice per farsi pagare il dovuto. Ma tale comportamento non deve considerarsi come una rinuncia all’esecuzione del contratto preliminare. Non rappresenta cioè una richiesta di risoluzione del contratto. Al contrario, l’acquirente sarà comunque tenuto a rispettare l’obbligo di sottoscrivere il contratto definitivo dinanzi al notaio. 

In pratica, dice la Cassazione, se il compromesso prevede il pagamento di una caparra confirmatoria nell’epoca intermedia tra la firma dello stesso e la stipula del rogito, la domanda al giudice per ottenere il versamento della caparra non può essere intesa come dichiarazione di recesso dal preliminare da parte del venditore, ma come semplice intenzione di ottenere l’esecuzione di una delle obbligazioni da esso scaturenti. Quindi, non sciogliendosi il preliminare, resta vigente l’obbligazione di arrivare al rogito.

È però evidente che, in quest’ultimo caso, la particolare efficacia connessa dalla legge alla caparra confirmatoria (cioè l’attribuzione, alla parte che subisce l’altrui inadempimento, della facoltà di recedere e di trattenere la caparra ricevuta o di pretendere il doppio di quella data) scatta solo dal momento in cui la caparra confirmatoria sia materialmente corrisposta.

In altre parole, la Cassazione ha confermato che il promittente venditore non può interpretare la richiesta giudiziale di versamento della caparra confirmatoria come una dichiarazione di recesso dal contratto preliminare. Il pagamento della caparra è una delle obbligazioni previste dal contratto e, finché questo non viene risolto, entrambe le parti sono tenute a rispettare le condizioni previste dal contratto stesso. Inoltre, la Cassazione ha ribadito che il pagamento della caparra può essere pattuito sia al momento della stipula del contratto preliminare che nel periodo intermedio tra la firma del preliminare e la stipula del rogito.

Cerchiamo di ricordare a questo punto qual è la differenza tra clausola penale e caparra confirmatoria.

La clausola penale, oltre a costituire un’anticipata parziale esecuzione della prestazione convenuta (il pagamento del prezzo), costituisce un anticipato risarcimento del danno in caso di mancato adempimento. Questo significa che se la controparte non dovesse adempiere alle proprie prestazioni, l’altra potrebbe solo trattenere la penale. Al contrario, in caso di caparra confirmatoria, la parte che ha subito l’inadempimento può, oltre a trattenere la caparra, rivolgersi al giudice per chiedere anche il risarcimento del danno all’avversario.

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