È possibile comprare un alloggio in un condominio gravato da ipoteca volontaria costituita dal costruttore per ottenere un mutuo edilizio? Come tutelarsi?

Il condominio è l’edificio in cui coesistono parti private e parti comuni: le prime sono costituite dalle unità immobiliari che fanno capo ai singoli condòmini mentre le seconde sono rappresentate da tutti i beni e i servizi indispensabili all’esistenza stessa del fabbricato (si pensi alle scale, alle fondamenta, ai muri perimetrali, al tetto, ecc.) oppure che ne aumentano il godimento (ascensore, cortile, parcheggio, ecc.).

Il condominio si costituisce nel momento in cui l’originario costruttore cede la prima unità immobiliare a un altro soggetto: è da questo preciso istante, cioè dall’attimo in cui nello stesso edificio convivono due proprietari diversi, che può dirsi avverata la condizione essenziale affinché si possa parlare di condominio.

L’acquisto dal costruttore dell’edificio può però nascondere delle insidie, una delle quali è la possibilità di doversi accollare l’ipoteca costituita per edificare l’intero fabbricato. Come comportarsi in questi casi? Come funziona l’acquisto di un appartamento in un condominio ipotecato? Approfondiamo l’argomento.

Mutuo edilizio del costruttore del condominio: cos’è?

L’impresa che decide di costruire un edificio condominiale spesso ricorre al mutuo edilizio per finanziare la propria attività.

A fronte del prestito concesso, la banca chiede l’iscrizione di un’ipoteca sul terreno edificabile che, a lavori ultimati, si estenderà sull’intero fabbricato.

In buona sostanza, il condominio finanziato dalla banca nasce già ipotecato, con la conseguenza che chi acquista l’appartamento direttamente dal costruttore dovrà accollarsi parte dell’ipoteca, così come diremo a breve.

Si può vendere un appartamento in un condominio ipotecato?

È sicuramente possibile vendere un immobile ipotecato; l’acquirente, tuttavia, deve tenere in considerazione che sul bene grava un diritto reale di garanzia a favore della banca che ha concesso l’iniziale mutuo.

Nel caso del condominio, quindi, il costruttore può senz’altro cedere l’appartamento, anche se l’intero fabbricato è gravato dall’ipoteca.

In casi del genere, occorrerà procedere al frazionamento del credito e dell’ipoteca prima della stipula del contratto definitivo, così come diremo nel prossimo paragrafo.

Condominio ipotecato: cos’è il frazionamento del credito?

Il frazionamento del credito è la procedura con cui l’acquirente si accolla una parte del mutuo, in misura corrispondente al valore dell’immobile che acquista all’interno dell’edificio condominiale.

In buona sostanza, il costruttore non vende solo l’appartamento ma cede anche una frazione del mutuo, sempreché la banca e – soprattutto – l’acquirente siano disposti all’accollo.

In alternativa, l’acquirente potrebbe anche decidere di estinguere direttamente la porzione del mutuo che gli spetta, pagando la sua parte di debito e acquistando così l’immobile libero da pesi.

Il frazionamento del credito, infatti, comporta anche il frazionamento dell’ipoteca, cosicché all’accollo del mutuo segue anche l’iscrizione dell’ipoteca sul singolo immobile, per la parte corrispondente al debito trasferito. Facciamo un esempio.

Il costruttore stipula un mutuo edilizio per 500mila euro per la realizzazione di un piccolo edificio condominiale composto da 10 unità immobiliari di ugual valore, iscrivendo un’ipoteca volontaria pari a 1 milione di euro. Se una persona decide di acquistare un appartamento sito nel fabbricato, dovrà frazionare il credito e accollarsi una parte del mutuo pari a 50mila euro (500mila/10), oltre che sopportare un’ipoteca pari a 100mila euro (1 milione/10).

Come si fa il frazionamento del mutuo edilizio?

Il frazionamento del mutuo (e della conseguente ipoteca) avviene con atto notarile, al quale partecipano tutti i soggetti coinvolti, cioè l’acquirente/accollante, il venditore/accollatario e la banca/accollata.

Con l’atto pubblico la banca consentirà che l’ipoteca, gravante sull’intero fabbricato, venga divisa per ciascuna delle unità coinvolte, ognuna delle quali garantirà il pagamento del mutuo frazionato.

Questo tipo di operazione persegue due obiettivi fondamentali:

• evitare che il mancato adempimento nel pagamento del credito possa produrre conseguenze negative su uno o più appartamenti, senza limiti né distinzioni;
• consentire al compratore del singolo appartamento di accollarsi, ai fini del pagamento del prezzo, una specifica quota di mutuo, liberandosi così da ogni altro obbligo relativo alla più ampia operazione creditizia.

Insomma: mediante il frazionamento del mutuo, l’acquirente svincola la propria responsabilità da quella del costruttore, evitando così che l’inadempimento di quest’ultimo possa autorizzare la banca a rivalersi sull’intero edificio condominiale, compresi i singoli appartamenti.

Dopo il frazionamento, quindi, il compratore non corre più il rischio di vedersi vendere all’asta la casa a causa del debito del costruttore.