Amministratore prepotente: cosa possono fare i condòmini per contrastare le decisioni non adottate nell’interesse del condominio?
L’amministratore di condominio deve necessariamente essere nominato negli edifici con almeno nove proprietari; in tutti gli altri casi la sua designazione è meramente facoltativa. Che sia obbligatorio o meno, l’amministratore, una volta nominato dall’assemblea, gode di una serie di poteri che nemmeno il regolamento può limitare. Basti solo pensare al fatto che l’amministratore ha libero accesso al conto corrente della compagine, potendo prelevare e disporre pagamenti in qualsiasi momento, senza dover chiedere la previa autorizzazione all’assemblea. In questo contesto si pone il problema dell’abuso di potere dell’amministratore condominiale.
In altre parole, con il presente articolo cercheremo di capire come possono tutelarsi i condòmini nel caso in cui l’amministratore decida di utilizzare i poteri conferitigli dalla legge per scopi egoistici. Insomma: quali sono i rimedi contro l’amministratore prepotente?
Abuso di potere: cos’è?
In linea di massima, c’è abuso di potere ogni volta che una persona utilizza i poteri di cui è legittimamente titolare per perseguire scopi diversi da quelli per cui gli sono stati conferiti.
È il caso del datore di lavoro che, abusando della propria posizione, assegna ai dipendenti mansioni che non sono previste dal contratto.
Solitamente l’abuso di potere è riconducibile ai funzionari dello Stato, pubblici ufficiali e incaricati di un pubblico servizio, i quali sono i soli a vantare un potere attribuito direttamente dalla legge.
È il caso del poliziotto che esegue un arresto pur non essendoci le condizioni di legge oppure del sindaco che assume un impiegato comunale senza regolare concorso.
Quando c’è abuso di potere dell’amministratore?
L’abuso di potere dell’amministratore condominiale non è contemplato dalla legge, nel senso che non esiste una norma specifica che se ne occupi.
Possiamo dire che l’amministratore commette un abuso di potere ogni volta che approfitta delle proprie funzioni per perseguire finalità diverse da quelle stabilite dalla legge o dal regolamento.
Detto in altri termini, c’è abuso di potere quando l’amministratore non persegue gli interessi del condominio.
Si pensi all’amministratore che induce l’assemblea ad affidare un appalto all’impresa di cui è titolare il fratello, presentando ai condòmini un solo preventivo.
È il caso dell’amministratore che, per fornire assistenza legale al condominio, dia incarico al cugino che è avvocato.
Abuso di potere dell’amministratore: si può denunciare?
L’abuso di potere dell’amministratore non costituisce solitamente reato; l’amministratore, infatti, non essendo un pubblico ufficiale né un incaricato di un pubblico servizio non può essere denunciato per reati come quello di abuso d’ufficio oppure di peculato.
Tuttavia, non è da escludere che l’amministratore prepotente si renda responsabile di altri tipi di reati, come ad esempio quello di appropriazione indebita.
Si pensi all’amministratore che, approfittando della possibilità di gestire il conto corrente condominiale, effettui dei prelievi illegittimi per pagare spese diverse da quelle che riguardano l’edificio, oppure all’amministratore che, per nascondere la sua cattiva gestione, rifiuti di restituire la documentazione contabile.
In ipotesi del genere, la prepotenza dell’amministratore può sicuramente essere denunciata.
Abuso di potere amministratore: cosa fare?
Contro l’abuso di potere dell’amministratore condominiale è possibile agire procedendo alla sua revoca.
L’assemblea, infatti, può revocare l’amministratore in qualsiasi tempo, a prescindere da un suo eventuale inadempimento, purché il voto favorevole sia espresso dalla maggioranza dei condòmini intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
In buona sostanza, per revocare un amministratore serve la stessa maggioranza necessaria alla sua nomina e/o conferma.
Se invece non si riesce a raggiungere tale maggioranza in assemblea, ad esempio perché l’amministratore è riuscito a portare dalla sua parte una fetta dei condòmini, è possibile fare ricorso all’autorità giudiziaria affinché provveda alla sua rimozione.
La revoca giudiziale è tuttavia possibile solo nell’ipotesi di gravi irregolarità dell’amministratore: ne sono un esempio la mancata redazione del bilancio annuale oppure la cattiva gestione del conto corrente e della tenuta della documentazione contabile.
È poi possibile contestare le singole decisioni dell’amministratore, sottoponendole direttamente al vaglio dell’assemblea o perfino del giudice.
Secondo la legge [1], contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nelle ipotesi di violazione di legge o di regolamento.
Cos’è l’eccesso di potere dell’assemblea?
Diverso dall’abuso di potere dell’amministratore è l’eccesso di potere dell’assemblea, che ricorre ogni volta che l’adunanza adotta delibere formalmente valida ma non nell’interesse del condominio.
È il classico caso dell’assemblea che è “in mano” a un gruppo di condòmini che, detenendo la maggioranza dei millesimi, fa il bello e il cattivo tempo, imponendo la sua volontà sulla minoranza.
Secondo la giurisprudenza, la deliberazione è invalida per eccesso di potere quando la decisione, seppur formalmente adottata nel rispetto della legge o del regolamento, non persegue gli interessi del condominio.
L’assemblea, al solo scopo di favorire una ditta, decide di conferirle l’incarico nonostante il preventivo oneroso e le minori garanzie offerte rispetto alle offerte delle altre imprese.