Cosa c’è da sapere quando si compra casa: i controlli sull’immobile e le cautele per evitare fregature.

Quando si compra casa bisogna fare attenzione a una serie di circostanze che potrebbero compromettere il buon esito dell’affare. È vero che, in linea di massima, la presenza del notaio – imposta dalla legge per la stipula dell’atto di compravendita – serve proprio per garantire all’acquirente che non vi siano sorprese. Il pubblico ufficiale verifica quindi l’assenza di vincoli, pesi e pregiudizi relativi all’immobile. Ma è sempre bene conoscere ciò che prevede la legge e i rischi in cui si può incorrere quando si compra casa. Ecco dunque a cosa stare attenti quando si fa il rogito. Qui di seguito vedremo molto schematicamente quali sono le verifiche che il compratore deve effettuare prima di stipulare la compravendita. Ma procediamo con ordine.

Titolarità dell’immobile

La prima cosa da fare è verificare se colui che si presenta come proprietario dell’immobile è effettivamente tale o se vi sono situazioni di comproprietà con terzi (ad esempio coeredi o coniuge) che potrebbero invalidare la compravendita.

Tale verifica può essere fatta all’ufficio del territorio presso l’Agenzia delle Entrate indicando gli estremi catastali dell’immobile o il codice fiscale del venditore. La visura che verrà consegnata dall’ufficio, senza che sia necessario fornire motivazioni, indicherà con esattezza la titolarità dell’immobile.

Assenza di ipoteche e pignoramenti

La seconda verifica è relativa alla presenza di vincoli sull’immobile come ipoteche e pignoramenti in corso. Tali vincoli devono essere iscritti nei pubblici registri immobiliari. Quindi, anche in questo caso, come sopra, il compratore può effettuare una verifica all’ufficio del territorio e ottenere una visura ipocatastale.

Come anticipato in apertura, tuttavia, si tratta di una attività che, di norma, compie il notaio rogante.

Provenienza dell’immobile

È sempre bene che l’acquirente sappia se il venditore ha ricevuto l’immobile da una donazione. Se così fosse, la compravendita potrebbe essere contestata dal coniuge, dai figli e (in assenza dei figli) dai genitori del donante entro 20 anni dalla donazione stessa. Ma ciò solo a condizione che il donante abbia privato tali soggetti della quota minima di eredità che riserva loro la legge, la cosiddetta quota di legittima.

Una eventuale rinuncia da parte degli eredi fatta prima del decesso del donante non avrebbe valore. Per evitare il rischio dell’azione di restituzione esercitata dal coniuge, dai figlio o dai genitori del donante è necessario che il donatario restituisca il bene al donante; sarà quest’ultimo poi a vendere all’acquirente, in tal modo eliminando ogni possibile contestazione degli eredi.

Pagamento delle quote condominiali

Chi compra casa è corresponsabile, insieme al venditore, per le quote condominiali da questi non versate nell’anno del rogito e in quello precedente. Per evitare quindi di dover fare i conti con debiti inaspettati è bene farsi consegnare, dal venditore stesso, un’attestazione rilasciata dall’amministratore di condominio con cui questi dichiara che tutte le quote sono state onorate.

Sarà anche bene ottenere copia dei verbali delle ultime assemblee per verificare se vi è l’intenzione di procedere a lavori di ristrutturazione straordinaria.

Presenza di abusi edilizi

L’eventuale presenza di abusi edilizi non determina un trasferimento della relativa responsabilità penale per il reato in capo all’acquirente. Ma quest’ultimo potrà essere destinatario dell’ordine di demolizione che, lo ricordiamo, non cade mai in prescrizione, indipendentemente dal fatto che non sia l’autore dell’opera irregolare. È sempre bene quindi incaricare un geometra che accerti la corrispondenza della planimetria dell’immobile depositata al catasto con la reale situazione dello stesso.

Vincoli nel regolamento condominiale

Il regolamento condominiale può contenere vincoli all’uso degli appartamenti come il divieto di detenere animali in casa, di fittare a studenti o di modificare la destinazione d’uso trasformando ad esempio una abitazione in ufficio o viceversa. Tale regolamento però, per avere validità anche nei confronti dei successivi acquirenti, deve essere stato approvato all’unanimità e annotato nei pubblici registri immobiliari. Anche in assenza di annotazione, il regolamento è vincolante se allegato all’atto di compravendita.

Vizi relativi agli impianti

È sempre bene ottenere dall’acquirente una certificazione sugli impianti, quello elettrico e del riscaldamento innanzitutto.

Aspetti fiscali

Se l’acquirente intende usufruire del bonus prima casa, al momento del rogito deve fare attenzione ai requisiti richiesti dalla legge. In particolare:

• non deve essere proprietario di altra abitazione sita nello stesso Comune ove si trova l’immobile da acquistare. In caso contrario, il precedente immobile deve essere ceduto o venduto. Ciò vale anche se si tratta di una semplice quota di proprietà;
• non deve essere proprietario di un altro immobile precedentemente ottenuto con il bonus prima casa. Diversamente ha 1 anno di tempo dal nuovo rogito per cederlo, ossia venderlo o donarlo;
• deve trasferire la propria residenza nel Comune (non necessariamente nella stessa via e numero civico) ove si trova l’immobile che sta acquistando. Ma se non lo fa, può farlo entro i 18 mesi successivi al rogito.

Con il bonus prima casa, l’acquirente ottiene un notevole risparmio di imposta. Difatti, per gli acquisti da privati dovrà versare l’imposta di registro al 2% anziché al 9%, mentre l’imposta ipotecaria e catastale saranno dovute nella misura di 50 euro ciascuno.

Nel caso invece di acquisti da ditta di costruzione, l’Iva è al 4% anziché al 10%. Mentre l’imposta ipotecaria e catastale saranno pari a 200 euro ciascuna.

Documentazione 

È bene infine ricordarsi che, al momento del rogito, bisogna presentare al notaio il cosiddetto atto di provenienza, ossia l’atto con cui il venditore ha acquisito la proprietà del bene in questione (precedente compravendita, donazione, testamento, sentenza, ecc.).