Guida alle cautele da adottare nell’acquisto di un immobile: tutto ciò che può impedire o rallentare la stipula della compravendita e i possibili rimedi.
Acquistare una casa è un passo significativo nella vita di molte persone, carico di emozioni e aspettative. Immaginatevi di camminare per le strade della vostra città preferita, incantati dalle vetrine dei negozi e dal trambusto vivace, quando improvvisamente vi imbattete in un cartello “Vendesi” appeso alla finestra di un affascinante appartamento. Il cuore vi balza per l’emozione all’idea di potervi abitare. Tuttavia, è fondamentale procedere con cautela. A cosa fare attenzione quando si compra una casa? Questa decisione implica non solo un impegno finanziario notevole, ma anche la necessità di navigare attraverso una serie di procedure legali, tecniche e amministrative. L’introduzione a questa guida esplorerà questi aspetti cruciali, fornendo consigli pratici e considerazioni legali per aiutarvi a fare una scelta informata e sicura.
Come si acquista una casa?
L’atto notarile (denominato rogito) rappresenta un documento fondamentale nel processo di trasferimento di una proprietà immobiliare, il cui ottenimento avviene attraverso un notaio. Quest’ultimo ha il compito esclusivo di validare la compravendita, assicurandosi che tutti i dettagli legati all’immobile siano in ordine e conformi alla normativa vigente.
L’utilizzo del rogito è necessario non solo per l’acquisto di abitazioni, ma anche per altre tipologie di beni immobili quali garage, terreni, negozi e simili.
Nel suo ruolo, il notaio è incaricato della stesura del contratto che sancisce il completamento dell’acquisto, controllando contestualmente che tutta la documentazione relativa all’immobile sia conforme e regolare.
Successivamente, il notaio ha anche il compito di registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate e di curarne la trascrizione nei pubblici registri immobiliari, sancendo così formalmente il trasferimento di proprietà.
Nel caso di acquisizione di un’abitazione, il processo coinvolge una serie di procedure complesse, durante le quali il notaio verifica che l’immobile sia conforme a tutte le disposizioni legali in termini di costruzione e normative edilizie.
Nonostante il notaio effettui tutte le ricerche necessarie perché la vendita sia regolare e non riservi sorprese, quando si desidera acquistare un immobile è consigliabile giocare d’anticipo. È consigliabile, cioè, fare alcune verifiche già durante le trattative, prima di arrivare al rogito e anche prima di impegnarsi con la firma di un contratto preliminare di compravendita. Compiendo questi accertamenti, infatti, si possono scoprire situazioni complesse, tali da rendere complicato o troppo oneroso l’acquisto.
Acquisto di una casa: come verificare chi è il proprietario?
Per stabilire con certezza l’effettiva titolarità di un immobile, il primo passo consiste nell’effettuare una ricerca catastale, dove sono riportate le informazioni dettagliate sull’origine della proprietà, indicando così la legittimazione del venditore a cedere l’immobile. Ciò è necessario poiché il venditore e il proprietario possono non coincidere.
È possibile che l’immobile sia registrato a nome del coniuge nel caso di regime di comunione dei beni, o possa essere oggetto di un’eredità, risultando quindi di proprietà condivisa tra più soggetti, come fratelli o nipoti.In questo ultimo caso entra in gioco la prelazione ereditaria (art. 732 cod. civ.): i coeredi hanno diritto di comprare la quota in vendita con preferenza rispetto a potenziali acquirenti. Pertanto, l’erede che vuole vendere deve prima interpellare gli altri; in caso contrario vi è il rischio che la compravendita venga fatta dichiarare da costoro inefficace.
L’atto di provenienza può variare tra un rogito, una successione o una donazione. È essenziale accertarsi che l’ultimo atto traslativo non sia una donazione e che non ci siano state donazioni negli ultimi vent’anni. Ciò è dovuto al fatto che, in presenza di donazioni, alcuni eredi, detti legittimari (art. 536 cod. civ.), potrebbero esercitare un’azione detta di riduzione, rendendo inefficace la compravendita e ottenendo la restituzione dell’immobile.
Come verificare la regolarità urbanistica ed edilizia di una casa?
Prima di impegnarsi nell’acquisto di un immobile, è fondamentale assicurarsi che tutti i documenti relativi all’urbanistica siano conformi e validi. Questo include la necessità di confermare l’effettiva rilascio del permesso di costruzione e l’emissione del certificato di conformità urbanistica, che attesti l’adeguamento dell’immobile rispetto ai dati risultanti dai registri pubblici, garantendo che sia correttamente registrato in catasto e che la sua planimetria rispecchi la realtà effettiva.
È inoltre essenziale verificare l’assenza di violazioni edilizie e, in caso di lievi differenze risolvibili tra la situazione reale e quella registrata, spetta al venditore occuparsi delle necessarie procedure di sanatoria per ristabilire la conformità dell’immobile e aggiornarne i dati catastali prima della data stabilita per il rogito di vendita.
Contemporaneamente, si dovrebbe richiedere al venditore la documentazione riguardante le autorizzazioni edilizie e eventuali condoni, oltre al certificato di abitabilità. Queste verifiche sono importanti per evitare l’acquisto di un immobile non allacciabile alle utenze, pur pagandolo come se fosse un appartamento regolare.
La visura catastale, fornita dall’Agenzia delle Entrate, identifica la posizione precisa di una proprietà immobiliare in Italia tramite i suoi dati catastali e include informazioni come i dati anagrafici del titolare o dei titolari, la localizzazione dell’immobile, i dettagli catastali (come numero di partita, foglio, particella o mappale, subalterno), la categoria, la superficie o il numero di vani e la rendita catastale o il reddito dominicale o agrario.
Comprare casa: qual è la classe energetica dell’immobile?
È essenziale anche richiedere informazioni sulla classe energetica dell’immobile. Secondo le normative vigenti riguardanti l’attestato di prestazione energetica (Ape), il venditore è tenuto a presentare la documentazione che comprovi questo dato. Inoltre, per gli impianti installati dopo il 2008, è necessaria una certificazione di conformità, mentre per quelli più datati è sufficiente un certificato di rispondenza.
La nozione di classe energetica è importante: si riferisce a un metodo di classificazione utilizzato per valutare il consumo energetico di un’abitazione, basato su criteri relativi alla funzionalità e alla struttura dell’immobile. Una classe energetica inferiore indica un consumo energetico più elevato e, di conseguenza, un maggior impatto ambientale a causa di un’inquinamento più accentuato. Questo si ripercuote inevitabilmente sul valore dell’immobile.
Immobile da acquistare: come verificare l’assenza di gravami?
È importante controllare se la proprietà che si desidera acquistare forma oggetto di ipoteche o pignoramenti:
- per quanto riguarda le ipoteche, nel caso di un’ipoteca volontaria, come quella registrata da una banca per un mutuo, si può procedere in sicurezza con l’offerta di acquisto e il contratto preliminare. Tuttavia, è essenziale assicurarsi che il debito sia rimborsato dal proprietario entro o contemporaneamente alla data del rogito. In presenza di un’ipoteca legale o giudiziale, è consigliabile ottenere un parere notarile per stabilire il modo più sicuro di procedere nelle trattative e scongiurare eventuali complicazioni;
- in caso di pignoramento, le situazioni meno complicate possono essere gestite permettendo all’acquirente di saldare i debiti del proprietario direttamente ai creditori. Tuttavia, se il venditore è a rischio di fallimento, non si può escludere del tutto il pericolo che altri creditori richiedano la dichiarazione di inefficacia della vendita.
La presenza dei suddetti gravami sull’immobile si può accertare mediante una visura da effettuare presso la Conservatoria dei registri immobiliari.
Acquisto di una casa: chi paga le spese condominiali?
A cosa fare attenzione, infine, quando si compra una casa? È importante che l’acquirente verifichi che il venditore abbia regolarmente saldato tutte le spese relative al condominio. Qualora ci fossero pagamenti in arretrato, l’acquirente diventerà corresponsabile insieme al venditore per i debiti non saldati relativi all’anno in corso e a quello precedente. Di conseguenza, è consigliabile richiedere all’amministratore del condominio una dichiarazione che attesti la situazione dei pagamenti effettuati.
Un altro aspetto rilevante riguarda la verifica delle condizioni strutturali dell’edificio e la programmazione di eventuali lavori di manutenzione straordinaria. È consigliabile informarsi sulle spese già approvate e a carico dell’attuale proprietario, così come su quelle previste in futuro. Questi fattori possono influenzare il processo di negoziazione, offrendo all’acquirente argomenti validi per ottenere un prezzo di acquisto inferiore per la proprietà.