Comprare casa: le clausole nulle che non hanno valore nei confronti dell’acquirente.

Quando si compra casa, spesso ci si trova dinanzi a contratti preconfezionati, redatti cioè dal costruttore o dal notaio di fiducia del venditore. All’acquirente non è dato trattare: può solo scegliere se accettare o meno.

Non sempre però il contenuto di tali contratti è lecito. Numerose sentenze hanno stilato un vero e proprio elenco di clausole nulle relative all’atto di compravendita. Vediamo allora, più nel dettaglio, a cosa bisogna stare attenti quando si acquista casa.

La riserva di nomina dell’amministratore

Secondo la giurisprudenza è nulla la clausola con cui il costruttore si riserva il diritto di scegliere e nominare l’amministratore di condominio. Tale potere spetta inderogabilmente all’assemblea e non può essere oggetto di rinuncia neanche con un regolamento di tipo “contrattuale” (ossia approvato all’unanimità per allegazione ai vari rogiti di acquisto della casa).

Peraltro, prima della nomina, l’amministratore deve comunicare ai condomini il preventivo per il proprio compenso; in caso contrario, il conferimento dell’incarico è nullo e questi non avrebbe diritto ad essere pagato.

L’amministratore non ha diritto al compenso se la sua nomina è imposta dal costruttore negli atti di vendita

Alla luce di quanto detto ne consegue che è ben possibile rifiutarsi di corrispondere l’onorario all’amministratore scelto dal costruttore, sia perché la nomina è fatta da un soggetto non competente, sia perché questi non ha comunicato all’assemblea le proprie spettanze economiche.

L’esonero dal pagamento delle spese condominiali

Spesso il costruttore inserisce nel rogito la clausola con cui si esonera dal pagare le spese condominiali relative agli appartamenti rimasti invenduti. Tale clausola, secondo la giurisprudenza, è contraria al codice del consumo (è cioè una “clausola vessatoria”). Pertanto è da ritenersi nulla nei confronti dei consumatori, di coloro cioè che acquistano casa per esigenze personali o familiari.

La garanzia del venditore al pagamento delle spese condominiali

La legge stabilisce che, nel caso in cui il vecchio proprietario abbia lasciato degli insoluti per spese condominiali, l’amministratore possa chiedere il pagamento tanto al vecchio proprietario quanto al nuovo. Questa duplice garanzia (che in gergo tecnico va sotto il nome di “responsabilità solidale”) si applica solo per le quote condominiali relative all’anno del rogito e a quello precedente.

Capita che il venditore, per venire incontro ai legittimi timori dell’acquirente, si impegni a corrispondere integralmente e personalmente tali oneri ancora pendenti. Ebbene una clausola di questo tipo è inopponibile al condominio e avrebbe valore solo tra le parti. In buona sostanza, nonostante la garanzia scritta del venditore, l’acquirente resta comunque esposto all’azione del condominio di recupero crediti.

Proprio per tale ragione, spesso i notai chiedono, tra la documentazione da presentare prima del rogito, una liberatoria sottoscritta dall’amministratore con cui questi dichiari saldati tutti gli oneri condominiali.

La rinuncia sulle parti comuni

Capita a volte che l’atto di vendita dell’unità immobiliare ceda solo la proprietà dell’appartamento ma non anche quella delle parti comuni dell’edificio, come un cortile, le scale, il tetto, il parcheggio, ecc. Ebbene, secondo la Cassazione (sent. n. 603/2015 e n. 20216/2017), tali clausole sono nulle quando i beni condominiali sono essenziali per l’esistenza delle singole unità abitative (cosiddetta condominialità necessaria o strutturale). Così dispone l’articolo 1118 del codice civile a norma del quale «il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni». Peraltro una clausola di tal fatta inciderebbe sula misura dei millesimi dell’unità immobiliare venduta.

È invece legittima la vendita separata della singola unità dalle parti comuni, qualora queste ultime siano semplicemente funzionali all’uso e al godimento di quanto alienato (cosiddetta condominialità funzionale).

Peraltro le pertinenze di un immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche se non vengono menzionati nell’atto di compravendita; è infatti necessaria un’espressa volontà contraria per escluderli. Così, ad esempio, il fatto di non menzionare una cantina, un garage, una soffitta o un box auto nel rogito non implica che questo sia escluso dalla vendita, ma si trasferisce ugualmente all’acquirente.

Limiti all’uso dell’appartamento

La clausola contenuta in un atto di compravendita con cui si impone un limite eterno all’uso dell’immobile (ad esempio il divieto di destinazione a uso commerciale) è illegittima. Secondo infatti la Cassazione (sent. n. 4530/1984), nel nostro ordinamento è inammissibile un vincolo destinato a durare all’infinito, senza che sia possibile al debitore o ai suoi eredi la possibilità di liberarsene.

L’esonero da responsabilità del venditore-costruttore

La legge stabilisce una responsabilità del venditore o del costruttore per i vizi relativi al bene venduto. Spesso si inserisce nel contratto la clausola «visto e piaciuto» con cui si spera di evitare eventuali contestazioni per difetti dell’appartamento. Ebbene tale clausola è nulla ai sensi dell’articolo 1229 del codice civile se il vizio era conosciuto dal venditore e lo ha espressamente taciuto o nascosto all’acquirente.

Altre cose da controllare prima di comprare casa

Ci sono una serie di altre questioni da verificare prima di comprare casa.

Innanzitutto bisognerebbe sempre chiedere se il venditore ha ricevuto l’immobile da una donazione. E difatti, in un caso del genere, c’è il rischio che gli eredi del donante possano chiedere la restituzione del bene dal terzo acquirente se non sono decorsi 20 anni dalla donazione. Questo perché la legge riconosce agli eredi legittimari (ossia il coniuge del defunto, i figli o, in loro assenza, i genitori) una quota minima del patrimonio del defunto stesso, la cosiddetta legittima. Se tale quota non è stata rispettata, gli eredi legittimari possono contestare la divisione del patrimonio avvenuta con la successione o, se ciò non basta, anche le donazioni fatte in vita dal defunto. Così il donatario si troverà costretto a restituire agli altri eredi il bene ricevuto. E se lo ha venduto quest’obbligo spetta all’acquirente, sempre che non siano decorsi 20 anni dalla donazione. Ecco perché chi vende deve sempre comunicare la provenienza dell’immobile da una eventuale donazione.

La giurisprudenza ritiene poi che tale informazione debba essere data anche dal notaio a pena di responsabilità personale.

Altre cose da verificare prima di comprare casa sono:

• presenza di eventuali ipoteche da parte del fisco o di altri creditori: l’accertamento può avvenire tramite la richiesta di una visura ipocatastale all’ufficio del territorio presso l’Agenzia delle Entrate;
• presenza di eventuali pignoramenti in corso: anche in questo caso la verifica si fa con una visura ipocatastale;
• presenza del certificato di agibilità;
• presenza di eventuali abusi edilizi e della conformità dell’immobile alle planimetrie catastali: la verifica può essere demandata a un ingegnere o un architetto.