Si può conoscere la stima del prezzo dell’immobile, al di là della richiesta del venditore? Come pagare e come condurre le trattative? Cosa controllare?

Acquistare un immobile è un investimento oneroso che richiede sempre molta attenzione perché comporta degli impegni non indifferenti. Il primo, il più importante, quello economico: nella maggior parte dei casi si rende necessaria la richiesta di un mutuo, il che significa avere un debito da onorare per un certo periodo di tempo. C’è anche da valutare il contesto in cui si intende prendere l’appartamento: si è disposti a vivere in un condominio o è meglio stare per conto proprio e non dipendere dalle decisioni (e dalle manie) degli altri? E ancora: fino a che punto bisogna fidarsi da chi dice di vendere un bene a norma? Occorre controllare qualcosa di particolare prima ancora di firmare il compromesso? Quali sono le 6 cose da sapere prima di comprare una casa?

Come pagare la casa da acquistare

Lo dicevamo poco fa: l’aspetto più importante da valutare prima di comprare una casa è quello economico: si è in grado di pagarla?

L’acquisto di un immobile non comporta soltanto dover tirar fuori i soldi da corrispondere al venditore ma anche pagare delle imposte (ridotte se si tratta di una prima casa, soprattutto se il compratore ha meno di 36 anni), di affrontare eventuali ristrutturazioni, di pagare la parcella del notaio e di eventuali altri professionisti coinvolti (ad esempio, l‘architetto nel caso in cui debbano essere fatti dei lavori per sistemare l‘immobile), ecc.

Pertanto, bisogna armarsi di calcolatrice e fare quattro conti di tutte le spese che comporta l’acquisto della casa, i soldi che ci sono a disposizione (magari qualche risparmio messo da parte o un prestito in arrivo dai genitori) in modo da calcolare il valore dell’eventuale mutuo da chiedere alla banca.

A tal proposito, le forma di finanziamento più diffuse sono i mutui ipotecari, chiamati così perché prevedono l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile per il quale viene richiesto il mutuo. Significa che, a garanzia del pagamento, si offre la casa.

Di solito, viene concesso un mutuo per l’80% del valore dell’immobile e l’importo delle rate non supera un terzo delle entrate mensili, in modo da garantire sia l’ammortamento del debito sia la capacità di affrontare le normali spese della vita quotidiana.

Come sapere il valore di mercato della casa

L’aspetto sul quale di solito si decide se comprare una casa o lasciarla perdere è il prezzo. Esiste un modo per sapere, indipendentemente da quello che chiede il venditore, quanto costa un immobile?

La risposta è sì. C’è una banca dati, chiamata Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (Omi), che propone ogni sei mesi una stima minima e una massima entro le quali collocare il valore di mercato di una casa.

Le quotazioni fornite dall’Osservatorio individuano un intervallo di quotazioni in cui più probabilmente ricade il valor medio di unità immobiliari in condizioni ordinarie. In altre parole: i valori espressi sono quelli che rispondono ad un immobile medio ubicato in una determinata zona nella quale ci possono essere dei singoli fabbricati che costano di più o di meno.

I parametri che utilizza l’Osservatorio sono, sostanzialmente cinque:

• la fascia di appartenenza: si tiene conto dell’area territoriale in cui è ubicato l’immobile con precisa collocazione geografica nel Comune;
• la zona: i requisiti di centralità, in termini di presenza funzionale e di accessibilità ad attrezzature, servizi pubblici e privati, il livello dei servizi di trasporto e la presenza di attrezzature scolastiche, sanitarie, sportive, commerciali, terziarie, ecc.;
• la destinazione d’uso;
• la classificazione degli edifici secondo le loro omogenee caratteristiche organizzative, funzionali e distributive;
• la condizione in cui si trova l’immobile, tenuto conto del livello generale delle finiture interne e dell’efficienza degli impianti tecnologici presenti. Da questo punto di vista, la casa può essere definita ottima, normale o scadente.

Messe insieme tutte queste valutazioni, l’Osservatorio stabilisce un valore minimo e un valore massimo di mercato.

La consultazione deve essere fatta attraverso il servizio di navigazione Geopoi, fruibile tramite tutti i browser che consentano una esposizione grafica full SVG (Scalable Vector Graphics) compliant (ad esempio IE versione 6.x o superiori). Il servizio è reperibile all’indirizzo:

www1.agenziaentrate.gov.it/servizi/geopoi_omi/index.php

Inoltre, da smartphone o tablet si può consultare i dati attraverso l’app Omi Mobile.

Cosa controllare nella casa durante il sopralluogo

Prima di comprare casa – non ci sarebbe nemmeno il bisogno di dirlo – bisogna vedere con attenzione le caratteristiche del bene che si sta per acquistare. Per questo, quando si fa il sopralluogo nell’immobile insieme al proprietario o all’agenzia che ha ricevuto l’incarico della compravendita, è bene non solo guardare dov’è collocata la casa, come sono distribuiti i locali, ecc. ma chiedere anche alcune informazioni come, ad esempio:

• il prezzo ed i possibili margini di trattativa;
• la superficie (per capire quanto viene chiesto al metro quadro e se ciò corrisponde ai prezzi di mercato nella zona);
• lo stato generale dell’immobile e delle singole parti;
• lo stato a norma degli impianti;
• eventuali lavori di ristrutturazione fatti in passato;
• importo delle spese condominiali.

Se restassero dei dubbi, il compratore ha diritto a rivederlo in un secondo sopralluogo con un perito di fiducia, il quale può anche fare delle misurazioni o dei rilievi planimetrici. È anche possibile in quella fase cominciare a richiedere dei documenti urbanistici, tecnici, legali o amministrativi per avere una visione più ampia dell’investimento.

Cosa controllare nella casa prima della proposta d’acquisto

Ci sono, come si diceva, delle cose da sapere prima di comprare una casa che non si vedono durante il sopralluogo ma che hanno altrettanta importanza, se non addirittura di più.

Una di queste riguarda il proprietario dell’immobile, cioè se si tratta di un privato o di una società, se è una persona che non ha mai avuto dei problemi in operazioni del genere e, soprattutto, se ha tutti i diritti di proprietà per poter concludere l’affare.

Altri dettagli da controllare sono:

• eventuali locazioni in corso, cioè se attualmente ci vive un inquilino, se ha il contratto registrato e in scadenza, se il contratto è opponibile all’acquirente, l’importo del canone, e condizioni di ripartizione delle spese, ecc.;
• l‘individuazione dei confini e delle eventuali pertinenze, come posti auto, box, cantine, lavanderie, solai, ecc.;
• la verifica della conformità tra lo stato di fatto e ciò che risulta dalle planimetrie;
• l’eventuale presenza di vincoli come ipoteche, sequestri, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli;
• la categoria catastale dell’immobile;
• la regolarità catastale e urbanistica, cioè eventuali licenze in corso di validità, condoni o altro;
• eventuali vizi occulti, come infiltrazioni d’acqua, difetti strutturali non visibili;
• l’esistenza degli impianti tecnologici promessi;
• la regolarità degli impianti da punto di vista della manutenzione, l’esistenza dei relativi libretti, i certificati di conformità, l’attestato di prestazione energetica, ecc.;
• l’esame del regolamento del condominio e l’eventuale presenza di condòmini morosi o di contenziosi in atto;
• il regolare versamento dei tributi locali (Imu e Tari) oltre che del pagamento delle utenze domestiche (acqua, luce, gas).

Come dovranno essere condotte e trattative

Prima di comprare una casa è opportuno anche sapere come devono essere svolte le trattative, per evitare qualche fregatura. Il principio generale da rispettare è quello della buona fede, il che vuol dire trattare con correttezza e lealtà, osservare alcuni obblighi e comportarsi in un determinato modo, come ad esempio non tirarsi indietro nell’affare senza un giustificato motivo.

Inoltre, venditore e potenziale acquirente devono rispettare obblighi di comunicazione, informazione, riservatezza, chiarezza, custodia e protezione del bene.

Non è lecito – e anche questa è una norma da tenere presente prima di comprare una casa – condurre trattative parallele o prolungarle eccessivamente senza una valida ragione: solo fino a quando non si crea un affidamento legittimo sulla futura conclusione del contratto, le parti sono libere di recedere dalle trattative.

Se, invece, la contrattazione giunge ad uno stadio avanzato in cui è legittimo pensare che la cosa andrà a buon fine, se una parte recede in modo ingiustificato può essere chiamata a rispondere della violazione del principio della buona fede secondo le regole della responsabilità precontrattuale.

Per fare qualche esempio, c’è un affidamento legittimo che può far credere nella buona riuscita della compravendita della casa quando:

• le parti prendono in considerazione gli elementi essenziali del contratto che intendono stipulare;
• alla conclusione del contratto manca solo la redazione in forma scritta, necessaria per la validità del contratto;
• si sono raggiunte intese su alcuni punti o eventuali accordi parziali, anche di carattere provvisorio.

Viceversa, l’affidamento legittimo non c’è (e, quindi, non può esistere alcuna pretesa dalla controparte) quando:

• l’affare sfuma dopo le battute iniziali della trattativa;
• una parte è convinta solo soggettivamente ma non oggettivamente che il contratto si perfezionerà;
• le parti hanno definito solo prezzo e oggetto del contratto di vendita immobiliare ma non ci sono altri elementi che garantiscano il progredire delle trattative verso l’accordo finale.

Chi non rispetta il principio di buona fede nella trattativa per la compravendita della casa può essere chiamato in giudizio dalla controparte per il risarcimento dei danni a titolo di responsabilità precontrattuale. Il diritto al risarcimento si prescrive in cinque anni.

Entro quando deve arrivare a risposta alla proposta d’acquisto

La durata della proposta di acquisto e, quindi, il tempo entro il quale il venditore deve dare una risposta al compratore sull’accettazione o il rifiuto dell’offerta, viene indicata nella proposta stessa.

Di norma, si tratta di un periodo che va dai 7 ai 15 giorni. Tuttavia:

• il potenziale compratore deve mantenere la sua proposta fino alla scadenza;
• il venditore può accorciare ma non allungare questi tempi per dare una risposta.

L’acquirente, però, può inserire nell’accordo una clausola in virtù della quale poter tornare sui propri passi anche quando il venditore ha già deciso di accettarla. In tal caso, perderà la caparra. Se tale clausola non c’è e il compratore abbandona l’affare, il venditore può chiedergli un risarcimento.

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