Chi può chiedere il risarcimento dei danni nel caso di rovina e di difetti di cose immobili? Per quanto tempo è responsabile l’appaltatore?

L’appaltatore è responsabile nei confronti del committente se l’opera realizzata non è conforme alle previsioni contrattuali (difformità) o alle regole dell’arte (vizi), a meno che il committente non l’abbia accettata così com’era, oppure le difformità (o i vizi) fossero da lui conosciuti o conoscibili in quanto evidenti, purché in questo caso non siano stati taciuti in malafede dall’appaltatore.

Quando l’appaltatore ha però realizzato un immobile, allora i vizi potrebbero essere così gravi da determinare la rovina intera dell’edificio. Anche in questo caso, la legge pone a carico dell’impresa una specifica responsabilità. È in tale contesto che si pone la seguente domanda: cosa rischia l’impresa nel caso di vizi gravi dell’immobile? Scopriamolo.

Rovina e difetti dell’immobile: cosa dice la legge?

Come anticipato, la legge pone a carico del costruttore una specifica responsabilità per la rovina e i difetti di cose immobili.

L’appaltatore, quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, è responsabile nei confronti del committente se l’opera, nel corso di dieci anni dalla sua realizzazione, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti [1].

In cosa consistono i gravi difetti dell’immobile?

Il grave difetto di costruzione di cui parla la norma sopra citata consiste in una qualsiasi alterazione dell’opera che riguardi parti essenziali della stessa o che, pur concernendo elementi accessori o secondari (quali, ad esempio, le condutture idriche, i rivestimenti, la canna fumaria, l’impianto di riscaldamento), incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell’immobile medesimo.

Può essere considerato un vizio grave dell’immobile la mancata impermeabilizzazione della superficie del lastrico da cui derivano infiltrazioni d’acqua così abbondanti da rendere inabitabile l’appartamento.

La rovina totale o parziale, invece, consiste nel perimento dell’opera o nella compromissione dei suoi elementi essenziali influente negativamente sulla durata e solidità dell’immobile.

È un esempio di rovina totale il completo crollo dell’edificio; rappresenta una rovina parziale, invece, il cedimento di una sola parete.

Il pericolo di rovina, infine, riguarda l’insorgenza di segni che fanno ragionevolmente presumere un crollo futuro: si pensi alle profonde crepe nella parete oppure agli scricchiolii che anticipano il cedimento di una parte del fabbricato.

Chi può far valere i gravi vizi dell’immobile?

Secondo l’opinione prevalente, la rovina dell’immobile per vizi gravi può essere fatta valere non solo dal committente, cioè da colui che ha pagato il costruttore per la sua realizzazione, ma da qualsiasi soggetto che, a causa della rovina dell’edificio, ha patito un danno.

Infatti, si ritiene che i gravi vizi dell’immobile costituiscano una speciale forma di responsabilità extracontrattuale finalizzata a tutelare l’interesse pubblico alla stabilità e solidità degli immobili destinati ad avere lunga durata (abitazioni, uffici, caserme, ecc.), a salvaguardia dell’incolumità e della sicurezza dei cittadini.

Da tanto deriverebbe la legittimazione ad agire contro l’appaltatore non solo al committente e ai suoi aventi causa (come, ad esempio, il successivo acquirente), ma anche a qualunque soggetto terzo che lamenti di essere stato danneggiato in conseguenza dei gravi difetti della costruzione, della sua rovina o perfino del mero pericolo della rovina di essa.

D’accordo con questa teoria, sono quindi legittimati ad agire contro il costruttore responsabile dei gravi vizi dell’immobile:

• il committente, cioè colui che ha pagato l’appaltatore per realizzare l’edificio;
• l’acquirente, ossia colui che ha comprato dal committente;
• ogni persona che ha subito un danno dalla rovina dell’edificio.

Vizi gravi immobile: entro quanto tempo farli valere?

Secondo la legge, la garanzia per la rovina e i difetti di cose immobili può essere fatta valere solo se ne viene denunciata all’appaltatore entro 1 anno dalla scoperta. Il diritto al risarcimento si prescrive nello stesso tempo, cioè entro 1 anno dalla denuncia.

In pratica, se il committente si rende conto che l’edificio sta per rovinare o, comunque, che esso è viziato da gravi difetti, ha un anno di tempo per costituire in mora l’appaltatore, comunicandogli in maniera formale (cioè, con lettera raccomandata a/r o con pec) la presenza dei gravi vizi dell’immobile.

Dopodiché, il committente ha un anno per esercitare la propria azione legale, cioè per citare in giudizio l’appaltatore al fine di ottenere il risarcimento dei danni, sempreché nel frattempo il costruttore non abbia provveduto a riparare l’immobile e ad eliminare i vizi.

Quanto appena detto per il committente vale anche per il successivo acquirente e per tutte le persone terze che ritengano di essere state danneggiate dalla rovina dell’edificio.

Si tenga presente che tale responsabilità può essere fatta valere solamente entro 10 anni dalla realizzazione dell’immobile. Successivamente, per la sua eventuale rovina ne risponderà il proprietario che ha omesso di curare la manutenzione del proprio bene.

In pratica, è possibile rivalersi contro l’appaltatore entro il limite massimo di 10 anni dall’edificazione dell’immobile.