Principali diritti e obblighi dei condòmini: partecipazione all’assemblea e alla gestione dell’edificio, utilizzo delle cose comuni, pagamento delle quote.

Per definizione, sono “condòmini” i proprietari di almeno un’unità immobiliare sita all’interno di un edificio. Coloro che vi abitano a diverso titolo (inquilini in affitto, usufruttuari, ecc.) non possono essere considerati tali. Si tratta di una qualifica molto importante se solo si pensa che la legge attribuisce a tali soggetti determinati diritti e doveri, come ad esempio quelli di partecipare all’assemblea e di contribuire alle spese delle parti comuni. Approfondiamo la questione.

Chi vive in condominio è un condomino?

Come anticipato, chi vive in condominio non è necessariamente un condomino: è tale, infatti, solo il proprietario dell’unità immobiliare che si trova all’interno dell’edificio.

Pertanto, chi è titolare di un appartamento o anche solo di una cantina o di un box auto può definirsi “condomino”.

Tutti gli altri che vivono in un condominio senza però essere proprietari (affittuari, comodatari, ecc.) non possono essere definiti tali, con tutto ciò che ne consegue dal punto di vista degli obblighi e dei doveri, i quali fanno capo quasi esclusivamente ai condòmini.

Diritti dei proprietari in condominio

Di seguito un breve elenco, non esauriente, dei principali diritti dei proprietari in condominio.

Partecipazione all’assemblea

Il primo e più importante diritto dei condòmini è quello di prendere parte all’assemblea per votare sui punti messi all’ordine del giorno dall’amministratore.

In quanto proprietari, i condòmini possono assumere le decisioni che ritengono maggiormente opportune per la gestione dell’edificio.

Essi hanno pertanto il diritto di essere convocati ad ogni adunanza e di esprimere il proprio voto; in mancanza, la delibera è impugnabile entro il termine di trenta giorni dai proprietari illegittimamente esclusi.

I condòmini che prendono parte all’assemblea possono deliberare su ogni aspetto della vita condominiale: si pensi solamente alla possibilità di nominare e revocare l’amministratore, approvare il regolamento e il rendiconto consuntivo, ecc.

In estrema sintesi, il diritto di partecipare all’assemblea si traduce nel diritto di concorrere all’amministrazione dell’edificio.

Utilizzo delle parti comuni

Ogni condomino può utilizzare le parti comuni: si tratta di un diritto insopprimibile che spetta a ciascun proprietario.

Ogni condomino, pertanto, può servirsi del cortile, dell’androne, del pianerottolo, del tetto, dell’ascensore, del parcheggio comune, ecc.

L’utilizzo delle parti comuni non può però spingersi fino ad estromettere gli altri proprietari dal godimento del bene.

L’avvocato che ha lo studio in condominio può apporre la propria targa professionale sulla facciata dell’edificio, purché non tolga così tanto spazio da impedire agli altri di fare lo stesso; il condomino che vuole installare la propria antenna sul tetto dell’edificio è libero di farlo, consentendo però che anche gli altri possano fare lo stesso.

Visione della documentazione condominiale

I condòmini hanno il diritto di prendere visione della documentazione condominiale, cioè di ogni atto attinente alla gestione dell’edificio.

Solitamente, tale diritto si esercita tramite l’amministratore, nel senso che la richiesta di visionare la documentazione viene rivolta a questi, il quale deve obbligatoriamente acconsentirvi.

In particolare, ogni condomino può prendere visione ed avere copia (dietro pagamento della relativa spesa) dei registri di anagrafe, dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità; inoltre, può avere un’attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso.

Ciascun condomino può poi, per il tramite dell’amministratore, chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica relativa al conto corrente.

Soprelevazione sull’ultimo piano

Per legge, il condomino che è proprietario dell’ultimo piano o del lastrico ha il diritto di costruire su di esso.

Si parla in questi casi di “sopraelevazione”, che consiste nella realizzazione di nuove costruzioni nell’area sovrastante il fabbricato.

Secondo la giurisprudenza, la nozione di sopraelevazione comprende non solo il caso dell’edificazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato.

Pertanto, si ha sopraelevazione anche se il condomino dell’ultimo piano decide di estendere la sua proprietà in “orizzontale” anziché in “verticale”.

Doveri dei proprietari in condominio

Dopo i diritti, vediamo quali sono i principali obblighi dei proprietari in condominio.

Pagamento delle quote condominiali

Il principale obbligo che incombe su ogni condomino è quello di pagare le quote condominiali, cioè gli oneri relativi alle parti dell’edificio che sono in comune, come ad esempio il tetto, il cortile, l’androne e l’ascensore.

Le quote condominiali sono quindi le spese che ciascun proprietario deve sostenere per il mantenimento dei beni e dei servizi comuni.

Ogni condomino deve contribuire al pagamento di quanto occorre per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni, in proporzione al valore della sua proprietà privata espressa in millesimi.

Diversi criteri di ripartizione possono applicarsi al ricorrere di circostanze particolari: è ciò che accade per i beni di cui alcuni si avvantaggiano più degli altri (l’ascensore e le scale, ad esempio) oppure di quelli che sono totalmente preclusi a un gruppo intero di condòmini (ciò che accade nel cosiddetto condominio parziale).

Il regolamento contrattuale approvato all’unanimità può stabilire criteri di ripartizione delle spese condominiali diversi da quelli previsti dalla legge.

Responsabilità per i danni provocati dal condominio

I condòmini sono responsabili dei danni derivanti dalla cattiva manutenzione dell’edificio.

Si pensi alla tegola che si stacca dal tetto e colpisce un’auto o un passante, oppure al lastrico non impermeabilizzato che è causa di infiltrazioni d’acqua al piano inferiore: in tutte queste ipotesi i proprietari sono chiamati a risarcire i danni prodotti dall’edificio.

Indennità di sopraelevazione

Al diritto di sopraelevare che spetta al condomino dell’ultimo piano fa da contraltare l’obbligo di pagare, a tutti gli altri proprietari, un’indennità.

Si tratta di un ristoro economico di cui hanno diritto i proprietari degli immobili sottostanti a quello interessato dalla sopraelevazione, a fronte della maggior utilizzazione di detta area.

Per calcolare l’indennità di sopraelevazione si divide il valore del suolo sul quale poggia l’edificio, o la parte di esso che viene sopraelevata (l’intervento può infatti interessare una parte del perimetro del fabbricato), per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e si detrae la quota che spetterebbe a chi beneficia della sopraelevazione.