Il mancato rispetto delle distanze tra edifici può portare a risarcimenti per i danni subiti. Secondo la Cassazione il danno è in re ipsa.

Nel tessuto urbano, il rispetto delle distanze legali tra gli edifici non è soltanto una formale norma da osservare perché imposta dall’ordinamento, ma una garanzia per la qualità della vita degli individui. La vicinanza eccessiva tra le strutture può infatti causare problemi non trascurabili, come la riduzione di luce e aria e il disturbo dovuto a fumi e rumori. Inoltre, proprio le ravvicinate intercapedini tra gli edifici possono diventare facile ricettacolo di animali randagi, odori e rifiuti pericolosi per la salute. Ecco perché la legge fissa diverse misure a seconda del tipo di costruzione, lasciando poi ai regolamenti comunali la possibilità di stabilire regole ancora più restrittive.

Ma la violazione delle distanze, la perdita di aria e luminosità determina, oltre a un illecito civile, anche l’obbligo di risarcire il vicino. Tale risarcimento – ha chiarito la Cassazione – non richiede la prova del danno che si presume già sussistente nella condotta vietata.

In quest’articolo, esamineremo le circostanze in cui la giustizia italiana riconosce e quantifica il danno derivante da tale situazione. Ma prima di tutto vediamo cosa e quali sono le distanze legali tra gli edifici.

Che cosa sono le distanze legali tra gli edifici?

Le distanze legali sono misure previste dalla normativa edilizia per garantire che vi sia spazio adeguato tra un edificio e l’altro. Questo spazio è essenziale per assicurare luce, aria e privacy ai residenti, oltre a mitigare l’impatto visivo delle costruzioni.

Le distanze legali da osservare sono le seguenti:

• 3 metri: quando si tratta di costruzioni poste su proprietà confinanti. Il regolamento urbanistico comunale può prevedere una distanza superiore (mai inferiore). Secondo la giurisprudenza, questo limite si applica non solo in linea orizzontale (in caso di terreni adiacenti), ma anche verticale (quando si tratta di appartamenti in condominio posti sullo stesso piano o su piani diversi). Tuttavia, sempre con riferimento al condominio, la Cassazione ha preso atto che non sempre è possibile rispettare la distanza di tre metri (a causa delle attuali tecniche di costruzione che portano a realizzare gli appartamenti in modo ravvicinato); in tali situazioni è il giudice a valutare, caso per caso, se la costruzione è suscettibile di produrre un effettivo danno al vicino;
• 2 metri: quando si tratta di pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso i confini, invece, la distanza da rispettare si riduce a due metri
• 1 metro: quando si tratta di le tubature di acqua, gas e le loro diramazioni;
• 10 metri è infine la distanza legale tra edifici frontali con almeno una parete dotata di finestre.

Perché il rispetto delle distanze è importante?

Mantenere la distanza corretta tra gli edifici non è solamente una questione di conformità normativa, ma influisce significativamente sulla qualità della vita dei cittadini. Distanze adeguate evitano che gli edifici possano causare ombre eccessive, riduzione della ventilazione naturale e intrusioni visive.

A cosa si ha diritto in caso di violazione delle distanze?

La realizzazione di un’opera in violazione delle norme sulle distanze dà diritto al vicino di chiedere l’arretramento o l’abbattimento dell’opera. Inoltre è possibile chiedere il risarcimento del danno. Tale risarcimento si considera “in re ipsa”, ossia già presunto e insito nell’inosservanza della norma. Non è quindi necessario fornire ulteriori prove.

In questo caso, il semplice mancato rispetto delle distanze stabilite per legge tra edifici è di per sé un danno risarcibile.

La liquidazione equitativa viene fatta dal giudice basandosi su una valutazione dei disagi effettivamente patiti, come la perdita di luminosità e la diminuzione della qualità dell’aria.

Cosa dice la Cassazione sul risarcimento per violazione delle distanze?

Con la sentenza n. 6853 del 16 marzo 2017, la seconda sezione civile della Cassazione ha affermato che il mancato rispetto delle distanze legali è di per sé un danno risarcibile, poiché sottopone di fatto il bene a una servitù.

La sentenza ha respinto il ricorso di un costruttore e confermato la decisione della Corte d’Appello che accordava il risarcimento del danno al proprietario di un appartamento vicino.

Nella stessa sentenza, la Cassazione ha considerato anche i disagi derivanti dai fumi e dai rumori delle macchine in transito. Anche se questi non costituiscono la causa diretta del risarcimento, influiscono sulla liquidazione equitativa del danno, aggravando la situazione già compromessa dalla vicinanza eccessiva degli edifici.