Nuovo orientamento della Cassazione: l’articolo 1118 del codice civile vieta di sfruttare il calore proveniente dagli altri appartamenti.

In una svolta significativa per la gestione dei condomini, la seconda sezione civile della Cassazione, con l’ordinanza 26185/23 pubblicata l’8 settembre, ha stabilito che il distacco dal riscaldamento centralizzato è illegittimo se non si è dotati di un impianto autonomo. La decisione mira a contrastare i problemi creati dai cosiddetti “scissionisti” che, pur disconnettendosi dall’impianto centralizzato, continuano a usufruire indirettamente del calore prodotto dai radiatori altrui, aggravando così i costi per gli altri condomini.

La sentenza segue la normativa esistente, in particolare l’articolo 1118 del codice civile, che consente il distacco dall’impianto centralizzato solo se non causa squilibri significativi o maggiori spese per gli altri residenti. Inoltre, chi decide di disconnettersi è tenuto a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria e conservazione dell’impianto centralizzato, oltre che ai cosiddetti consumi involontari, quelli appunto derivanti dalla dispersione di calore dai tubi comuni o di proprietà individuale.

Questa decisione giunge in seguito ad un caso in cui un condomino aveva tentato di separare il proprio appartamento dall’impianto centralizzato senza installare un sistema autonomo. La sua richiesta è stata respinta, ritenuta in contrasto con la legge, in base alla consulenza tecnica e alle normative vigenti.

Il rifiuto di questo ricorso stabilisce un precedente importante: ora i condomini che desiderano distaccarsi dall’impianto centralizzato devono garantire che questo non comporti oneri aggiuntivi per gli altri residenti, e devono provvedere a un’alternativa autonoma per il riscaldamento.

Come anticipato il distacco dall’impianto centralizzato – sia esso di riscaldamento o di raffreddamento – è permesso solo se non provoca significativi squilibri di funzionamento o maggiori spese per gli altri condomini. È dunque responsabilità del singolo proprietario dimostrare, prima del distacco, che ciò non arrecherà danni agli altri. A tal fine la procedura richiede che il condomino fornisca una documentazione tecnica dettagliata che dimostri l’assenza di tali pregiudizi, a meno che non sia l’assemblea condominiale stessa ad autorizzare il distacco, basandosi su una valutazione che escluda conseguenze negative.

Una volta ottenuta l’autorizzazione, il condomino resta obbligato a pagare le spese di conservazione della centrale termica, come ad esempio gli oneri per la sostituzione della caldaia. Questo perché l’impianto centralizzato rimane una proprietà comune e il singolo proprietario può riallacciare la propria unità immobiliare in futuro, se lo desidera (o, per lui, i suoi eredi o eventuali successivi acquirenti che potrebbero voler tornare a usufruire dei servizi comuni).

Tuttavia, in caso di sostituzione della caldaia, se un condomino non si allaccia a causa di impossibilità tecniche, non può essere considerato titolare di alcun diritto di comproprietà sull’impianto e, di conseguenza, non dovrebbe più partecipare alle spese relative.