Per montare la Vepa non servono più permessi edilizi, ma bisogna sempre rispettare il regolamento condominiale e il decoro architettonico.

Per installare le vetrate panoramiche in condominio serve l’assemblea? Di recente la risposta a questa bella domanda è cambiata. Ciò che prima era non del tutto vietato, ma comunque molto condizionato da permessi e autorizzazioni, il più delle volte difficili da ottenere, all’improvviso è diventato permesso. Stiamo parlando delle  vetrate panoramiche amovibili, che per brevità chiameremo con lo snello acronimo Vepa: il decreto Aiuti bis varato nell’estate 2022 le ha rese (quasi) libere. Bisogna soltanto evitare di creare ambienti chiusi, che comporterebbero la creazione di nuovi volumi abitabili, e mantenere la corretta areazione degli ambienti interni: dunque devono essere vetrate scorrevoli.

Quando si possono installare le Vepa senza permessi

Adesso chiunque potrebbe chiudere il suo balcone con una Vepa scorrevole: da chi possiede un terrazzo all’attico a chi abita al pianterreno e dispone di una loggia. Però il “quasi” libere per le Vepa è d’obbligo perché la liberalizzazione non è totale e assoluta: riguarda solo le vetrate amovibili, con pannelli scorrevoli, e non quelle fisse, cioè stabilmente chiuse, che rimangono soggette all’ordinario regime autorizzatorio da parte del Comune (che, a seconda dei casi, potrebbe imporre il rilascio del permesso di costruire o chiedere la presentazione di una Scia). Solo in questo senso possiamo dire che c’è stata una liberalizzazione e le vetrate scorrevoli sono ammesse senza permessi.

Vepa in condominio: cosa fare prima di montarle

Chi abita in un condominio è soggetto a vincoli ulteriori rispetto a quelli richiesti dalla normativa edilizia. Ogni proprietario di un immobile ubicato in un complesso condominiale deve fare i conti con parecchie questioni di cui il proprietario di una casa o villetta isolata non deve preoccuparsi, perché può decidere tutto da sé: in particolare, c’è da considerare la sicurezza e la stabilità del fabbricato ed anche il decoro architettonico delle facciate esterne.

Allora per installare le vetrate panoramiche in condominio serva l’assemblea che autorizza l’opera e i lavori di installazione? Non bisogna fare confusione: la norma di legge ha fatto rientrare le Vepa nel regime di attività edilizia libera, mentre prima erano soggette ai titoli abilitativi rilasciati dal Comune, ma non è intervenuta affatto sui regolamenti condominiali, che possono prevedere – e spesso lo fanno – un regime diverso e più restrittivo.

Vepa e regolamento condominiale

In particolare, il regolamento condominiale di natura contrattuale – è tale quello approvato all’unanimità da tutti i condomini, anche mediante richiamo nei rispettivi atti di acquisto – è inderogabile, a meno che a modificarlo non intervenga una successiva delibera, approvata all’unanimità dei condomini dell’edificio (e non soltanto con le consuete maggioranze dei partecipanti all’assemblea).

Se il regolamento condominiale contrattuale contiene il divieto di chiudere i balconi con vetrate o con altri tipi di strutture ed infissi, non c’è nulla da fare: in questo caso il Decreto Aiuti non aiuta, perché sulla previsione generale di legge prevale la normativa regolamentare specifica che gli stessi condomini si sono dati. Infatti la compagine condominiale per disciplinare i vari aspetti della vita in comune nell’edificio è sempre libera di adottare le regole che ritiene più opportune, anche quando sono più restrittive delle norme di legge che permettono di esercitare determinate facoltà. Ad esempio, il regolamento condominiale – se è di tipo contrattuale – potrebbe vietare di tenere cani in condominio, anche se la legge lo consente.

Vepa e decoro architettonico

Oltre a queste considerazioni di carattere squisitamente giuridico – che comunque non vanno trascurate, perché la violazione del regolamento condominiale è grave e consente al condominio  di agire contro il trasgressore per il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni – ve ne sono altre più pratiche, e che probabilmente ti appariranno più convincenti: passare prima in assemblea, anche tramite l’amministratore, anziché acquistare una vetrata panoramica e montarla sul balcone senza dire nulla a nessuno, conviene perché così facendo si prevengono i vari contenziosi legali e giudiziari che potrebbero sorgere con i vicini e con il condominio stesso.

Prima di installare una Vepa bisogna dirlo all’amministratore

Qui non si tratta delle semplici tende da sole che vengono normalmente messe sul balcone o sul terrazzo, per le quali il regime è abbastanza elastico: le Vepa – che sono scorrevoli e non retrattili – possono incidere molto di più sul decoro architettonico dell’edificio, consistente nell’insieme delle linee estetiche della facciata. Ogni edificio ha il proprio, anche quelli più popolari, e l’art. 1122 del Codice civile impone di preservarlo in tutti i casi di innovazioni realizzate dal condomino sulle sue parti di proprietà esclusiva o di individuale, come appunto il balcone; tant’è che anche quando non c’è alcuna alterazione del decoro architettonico (così come anche della sicurezza e stabilità del fabbricato) la norma dispone che bisogna sempre dare notizia all’amministratore, il quale riferisce in assemblea alla prima occasione utile.

D’altronde lo stesso Decreto Aiuti bis [1] dispone espressamente che le Vepa «devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche».

Vepa: la comunicazione all’amministratore

Come abbiamo visto, in condominio sono vietate le opere che possono ledere il decoro architettonico. Nei casi dubbi – come quello delle Vepa, che non sempre sono trasparenti e comunque potrebbero creare un fastidioso effetto specchio, o “arlecchino”, per chi guarda il palazzo dall’esterno e nota che alcuni balconi sono chiusi e altri no – è sempre consigliabile interpellare l’assemblea per conoscere il suo orientamento sull’installazione.

Non occorre che il condomino interessato a montare la sua Vepa chieda la convocazione dell’assemblea per questo, ma è sufficiente comunicare all’amministratore l’intenzione di installarla. Come abbiamo detto, dare notizia all’amministratore è un obbligo, mentre l’intervento dell’assemblea è successivo ed eventuale. Con l’occasione è opportuno integrare la comunicazione all’amministratore con una dichiarazione di conformità della vetrata alle norme di legge, in base alla documentazione fornita dal produttore o dal venditore, e ove occorra allegando anche il progetto tecnico elaborato dall’installatore per garantire gli aspetti di stabilità e sicurezza della struttura amovibile e scorrevole.

In questo modo l’amministratore potrà resocontare l’assemblea in modo compiuto e difficilmente qualcuno solleverà obiezioni di fronte ad un progetto attestato nella sua regolarità e realizzato in modo conforme. Questi accorgimenti preventivi consentiranno quasi sempre di evitare strascichi legali, come le diffide di rimozione e le cause giudiziarie civili, che, a conti fatti, costerebbero molto di più del valore della Vepa e del beneficio immediato che si ritrae ad installarla subito e senza comunicazione all’amministratore.

Approfondimenti

Per ulteriori informazioni leggi anche:

• Vetrata scorrevole: quali permessi?;
• Vetrate con infissi scorrevoli: ci vuole il permesso di costruire?.

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