Il decreto aiuti ha inserito le cosiddette VEPA (vetrate panoramiche) tra le opere di cosiddetta edilizia libera. Posso quindi installarle sul mio attico che si trova in un condominio anche se il regolamento condominiale lo proibisce (considerato che la legge prevale sul regolamento condominiale in base al criterio della gerarchia delle fonti) ?

La norma da lei citata (cioè l’articolo 33 quater del decreto legge n. 115 del 9 agosto 2022 convertito in legge n. 145 del 21 settembre 2022) ha introdotto la lettera b – bis) nel testo dell’articolo 6, comma 1, del Testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 6 giugno 2001.

E’ importante ricordare il decreto nel cui testo è stata introdotta la norma relativa alle VEPA (rendendole opere classificate di edilizia libera) perché il testo unico di cui al d.p.r.  n. 380 del 2001 non è altro che il testo unico che regolamenta l’attività edilizia, cioè il complesso di norme che disciplina i rapporti tra privati e pubblica amministrazione relativamente alle attività edilizie.

Questo vuol dire che la norma che oggi inserisce la realizzazione di una VEPA tra le attività di edilizia libera non ha alcun effetto nei rapporti tra i privati perché, appunto, il d.p.r. n. 380 del 2001 non ha ad oggetto i rapporti tra privati, ma quelli tra privati e pubblica amministrazione.

La Corte di Cassazione, a conferma di questo, ha precisato con la sentenza n. 992 del 2008, che l’autorizzazione edilizia (e quindi il d.p.r. n. 380 del 2001) si limita a disciplinare la realizzazione delle opere dal punto di vista della conformità urbanistica e quindi non può comprimere i diritti soggettivi che possono rimanere lesi dall’attività edificatoria e pertanto il titolo edilizio è sempre rilasciato con la formula “salvi i diritti dei terzi”.

Anche il Consiglio di Stato ha chiarito che ogni titolo edilizio (quindi anche l’attività libera) non può interferire nell’assetto dei rapporti tra privati (sentenza n. 4638 del 2018).

In definitiva tutti i titoli edilizi (permesso di costruire, cila, scia, attività edilizia libera autorizzata direttamente dalla legge) non possono interferire nei rapporti tra privati e perciò i diritti che spettano ai privati cittadini nei loro rapporti (ad esempio nel caso di confinanti abitanti in condominio) non possono essere annullati a causa del rilascio di un’autorizzazione edilizia (sia pure attività edilizia libera).

Questa premessa era necessaria perché il criterio gerarchico per la risoluzione dei conflitti tra norme (le cosiddette antinomie) si applica, ovviamente, se le norme in contrasto disciplinino la stessa fattispecie, cioè se le norme che sono tra loro in contrasto si riferiscano allo stesso oggetto (tra le tante fonti: ed. Simone, Manuale di Diritto Costituzionale, p. 117).

Nell’esempio da lei correttamente riportato, infatti, la norma di legge disciplinava in modo diverso rispetto al regolamento condominiale contrattuale la stessa fattispecie (cioè la rappresentanza in assemblea nell’ambito di un super condominio) e, perciò, questa antinomia, sulla base del criterio gerarchico delle fonti, doveva risolversi a favore della norma di legge.

Nel suo caso, invece, cioè nel caso di installazione della VEPA, la norma di legge richiamata disciplina l’attività edilizia (cioè il corretto ed ordinato assetto del territorio sotto il profilo della salvaguardia di beni ed interessi pubblici), cioè in sostanza i rapporti tra privati cittadini e la pubblica amministrazione, mentre la norma del regolamento contrattuale condominiale disciplina i rapporti tra privati e i loro reciproci interessi.

Siamo cioè di fronte a norme che non hanno ad oggetto la stessa fattispecie, cioè non disciplinano lo stesso oggetto e, pertanto, come hanno chiarito le due sentenze (tra le molte) citate in precedenza, l’esistenza di un titolo edilizio, cioè della liceità sotto il profilo edilizio della realizzazione di una costruzione (in questo caso di una VEPA), non interferisce in nessuna maniera con i rapporti tra privati e, quindi, con la valutazione di liceità della stessa costruzione nell’ambito dei rapporti tra privati.

In definitiva, la realizzazione di una VEPA è, sotto il profilo edilizio, attività libera, ma ciò non toglie che nel realizzarla si debbano comunque rispettare altre disposizioni che regolano materie diverse e diverse tipologie di rapporti.

Nel suo caso, quindi, la norma di cui all’articolo 33 quater del d.l. n. 115 del 2022 (che introduce la lettera b – bis) del comma 1 dell’articolo 6 del d.p.r. n. 380 del 2001) non è in contrasto con la norma del regolamento contrattuale perché trattasi di norme che disciplinano non la stessa fattispecie, ma fattispecie diverse (una regola i rapporti tra privato e pubblica amministrazione, l’altra disciplina invece i rapporti tra privati).

Quindi anche se la realizzazione della VEPA è libera e lecita sotto il profilo edilizio, essa costituisce un illecito sotto il profilo dei rapporti privati (in questo caso dei rapporti tra confinanti nell’ambito di un condominio) e, stante il divieto contenuto nell’articolo del regolamento contrattuale (peraltro trascritto nei pubblici registri), il condominio avrebbe il diritto di chiederne la rimozione se fosse realizzata e di vietarne la realizzazione se l’assemblea fosse chiamata ad autorizzarne la costruzione.

Il divieto in questione, proprio perché il regolamento risulta trascritto nei pubblici registri, risulta valido non solo nei confronti egli originari condomini, ma anche di tutti i successivi acquirenti delle unità immobiliari ubicate nel condominio in questione (in questo senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 6357 del 25 febbraio 2022).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte