Abuso e demolizione: responsabilità del proprietario dell’abitazione ma anche del mediatore dell’agenzia immobiliare.
Che tu abbia intenzione di costruire una veranda sul balcone di casa o che tu stia per acquistare un immobile sul quale ve n’è già una realizzata dal precedente proprietario, ecco due consigli dettati da altrettante sentenze della Cassazione. Il tema è il seguente: chi è responsabile della veranda abusiva?
Agente immobiliare: quando è responsabile?
Cominciamo dall’ipotesi dell’acquisto dell’immobile attraverso agenzia.
Secondo la Suprema Corte [1], rientra tra i doveri dell’agente immobiliare informare il potenziale acquirente della presenza di eventuali abusi edilizi presenti nella casa.
In particolare, il mediatore deve effettuare i controlli preliminari sulla regolarità edilizia dell’immobile che, con l’ordinaria diligenza, sono richiesti a chi è del settore.
Al professionista, quindi, non basta dire “Non lo sapevo!” perché, comunque, l’esercizio della sua attività, con l’iscrizione in un apposito albo, esige specifici requisiti di cultura e competenza.
Diversamente, l’agente immobiliare resta responsabile per il difetto di informazione e, a suo carico, scatta la responsabilità per danni al cliente.
Anche se il mediatore non è tenuto, in assenza di un incarico apposito, a effettuare specifici indagini di natura tecnico-giuridica, allo scopo di individuare circostanze rilevanti per la conclusione dell’affare a lui non note, è comunque tenuto:
- a informare il cliente delle circostanze a lui note o comunque che poteva conoscere con la comune diligenza che si pretende dal mediatore;
- a non fornire informazioni false o su circostanze di cui non abbia consapevolezza e delle quale non abbia effettuato un controllo, in quanto il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero di non darle.
In pratica, il mediatore è responsabile se:
- riferisce informazioni su circostanze di cui non ha consapevolezza e che non ha controllato, le quali si rivelino poi non esatte e false;
- non comunica circostanze da lui conoscibili con la normale diligenza professionale [2].
I doveri del proprietario dell’immobile
Chi esegue interventi all’interno di un appartamento, oltre naturalmente a dover rispettare quanto stabilito dal regolamento condominiale, deve anche eseguire i lavori tenendo conto dell’estetica di tutto l’edificio.
È quello che la legge chiama “rispetto del decoro architettonico”: se la nuova veranda non c’entra davvero nulla con il resto dell’architettura del condominio si può essere condannati alla demolizione. Parola della Cassazione [3].
Non rileva il fatto che la veranda sia piccola e che le sue dimensioni abbiano uno scarso impatto sull’estetica complessiva dell’edificio.
Secondo la Suprema Corte, infatti, non è solo questo l’elemento su cui determinare il giudizio di “compatibilità”, ma possono incidere anche i materiali utilizzati e lo stile di costruzione: se fanno a pugni con il resto dell’edificio la veranda va certamente demolita.
Esistono interessi del condominio che non possono essere ignorati dal singolo condomino.
Dunque, ogni intervento, anche nella parte di proprietà individuale, deve rispettare le stesse regole condominiali stabilite per le ristrutturazioni delle parti comuni: il singolo condomino che non rispetta questa norme si rende responsabile di un danno al palazzo.
Determinare il danno all’estetica e al decoro non è affatto semplice: di solito si tiene conto del tipo di edificio, delle sue condizioni prima dell’intervento edilizio e dell’eventuale impoverimento della facciata, che comporta inevitabilmente anche un depauperamento del valore delle singole unità immobiliari che lo compongono.
Per prevenire problemi, chi intende fare lavori all’interno del proprio appartamento, pur non dovendo chiedere particolari autorizzazioni all’assemblea condominiale, è bene che lo comunichi all’amministratore del palazzo.