Scopri come si ripartiscono le spese condominiali, la manutenzione e le imposte in caso di vendita di un immobile in condominio. Conoscerai le diverse ipotesi e le responsabilità tra venditore e acquirente.

La vendita di un immobile in condominio può sollevare dubbi riguardo alle responsabilità di pagare spese condominiali, manutenzioni e imposte pendenti. In questo articolo, analizzeremo diverse situazioni e chiariremo chi è tenuto a pagare in ogni caso, fornendo esempi pratici per una migliore comprensione.

Chi è responsabile per le spese in caso di vendita di un immobile in condominio?

La responsabilità di pagare le spese condominiali, manutenzioni e imposte dipende dal momento di insorgenza dell’obbligo. La giurisprudenza stabilisce che tale momento è la data di necessità della spesa, e non la data di approvazione o erogazione degli importi. È possibile individuare quattro diverse ipotesi, come illustrato di seguito.

Cosa succede con la manutenzione ordinaria?

Per le spese di manutenzione ordinaria e conservazione delle parti comuni dell’edificio, la responsabilità ricade sul soggetto che, al momento dell’intervento di gestione autorizzato dall’amministratore, riveste la qualità di condòmino (Cassazione 21860/2020). Ad esempio, se Tizio effettua un intervento di manutenzione ordinaria prima di vendere l’immobile a Caio, sarà Tizio a dover sostenere le spese relative.

E per la manutenzione straordinaria, innovazioni e ristrutturazione?

In caso di spese per manutenzione straordinaria, innovazioni e ristrutturazione, l’onere ricade sul soggetto proprietario al momento dell’approvazione della delibera definitiva dei lavori con i relativi importi (Cassazione 18793/2020). Supponiamo che, nel condominio di Tizio e Caio, venga approvata una delibera per lavori di ristrutturazione prima che Tizio venda l’immobile a Caio. In tal caso, sarà Tizio a dover sostenere le spese.

Come si gestiscono le imposte e altre spese arretrate?

Per le imposte, si considera l’anno di scadenza, mentre per altre spese, si tiene conto della data dell’obbligo di partecipazione (Cassazione 12580/2020). Ad esempio, se Tizio ha acquistato l’immobile da Caio e le spese legali sono state sostenute prima dell’acquisto, sarà Caio a doverle pagare.

Cosa succede con i servizi condominiali?

In questo caso, bisogna considerare il periodo di concreta erogazione dei servizi prima della cessione dell’immobile (Cassazione 15309/2011). Ad esempio, se Tizio ha usufruito dei servizi condominiali prima di vendere l’immobile a Caio, sarà Tizio a dover sostenere le spese.

Chi è responsabile in caso di fatto dannoso del condominio?

In caso di fatto dannoso del condominio, sono obbligati al risarcimento, attraverso le singole quote contributive, coloro che rivestivano la qualità di condòmini alla data dell’evento, poiché gravati dell’obbligo conservativo. Poniamo che un albero nel giardino condominiale cada, causando danni, quando l’immobile è ancora di proprietà di Tizio; in questo caso, sarà Tizio a dover contribuire al risarcimento.

Quali sono le responsabilità tra venditore e acquirente per i contributi condominiali?

L’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile stabilisce che l’acquirente è obbligato in solido con il venditore a corrispondere all’amministratore i contributi riguardanti sia l’anno precedente la cessione che l’anno in corso al momento della stessa (Cassazione 21860/2020). 

Eventuali accordi diversi tra le parti nel contratto di compravendita avrebbero effetti solo tra di loro, ma non nei confronti del condominio. Ad esempio, se Tizio e Caio concordano che Caio pagherà tutte le spese condominiali arretrate, il condominio potrà comunque rivolgersi a Tizio per il pagamento, finché dura la responsabilità solidale.

Cosa succede con i saldi passivi o conguagli di anni precedenti?

I saldi passivi o conguagli di anni precedenti al biennio devono essere richiesti solo al precedente condòmino (Cassazione 20009/2022). Ad esempio, se emergono conguagli relativi a tre anni prima dell’acquisto dell’immobile da parte di Caio, sarà Tizio a doverli pagare.

Quali sono le conseguenze della trasmissione all’amministratore di copia autentica dell’atto di cessione?

Il nuovo 5° comma dell’art. 63 obbliga in solido con l’acquirente anche il venditore per tutti i contributi che maturano fino alla trasmissione all’amministratore di copia autentica dell’atto di cessione. Pertanto, il venditore deve rispondere anche dei contributi futuri finché l’amministratore non viene ufficialmente informato della cessione.

Il terzo creditore del condominio e i rapporti con venditore e acquirente

La solidarietà prevista dall’articolo 63 riguarda esclusivamente il finanziamento della gestione condominiale e non si estende ai rapporti esterni ai condòmini. Di conseguenza, un terzo creditore del condominio, che non sia stato pagato dallo stesso, non può richiedere all’acquirente o al venditore dell’unità immobiliare il pagamento dei debiti contratti dal condominio quando essi non erano ancora condòmini (Cassazione n. 19756/2022): egli dovrà rivolgersi solo nei confronti dell’effettivo condomino. Tuttavia, l’amministratore può agire per il recupero dell’intero credito nei confronti dell’obbligato solidale non condòmino, utilizzando gli stessi strumenti legali impiegati nei confronti dei condòmini.

Gli obblighi dell’amministratore e la riscossione forzosa dei crediti

L’articolo 1129 (comma 9°) del Codice Civile ha reso più stringente l’obbligo originario e generico previsto dall’articolo 1130 n. 3) del Codice, imponendo all’amministratore, se non espressamente dispensato dall’assemblea, di procedere con diligenza alla riscossione forzosa dei crediti entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, pena la revoca per grave irregolarità (commi 9° e 12° n. 6). Inoltre, l’azione di riscossione è concessa nei confronti degli obbligati “anche ai sensi dell’articolo 63, 1° comma”, avvalendosi di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Come tutelarsi in caso di acquisto e vendita di un immobile

Per evitare inconvenienti, il compratore dovrebbe richiedere alla controparte, prima della stipula del rogito, un’attestazione dell’amministratore sull’assenza di morosità del venditore e di delibere di spesa straordinaria relative ai due anni. Dall’altra parte, il venditore dovrebbe inviare tempestivamente all’amministratore una copia autentica del contratto di vendita.

Il riparto degli oneri tra venditore e acquirente

In caso di disaccordo sul riparto degli oneri relativi al “preventivo” approvato dall’assemblea, le parti possono chiedere l’intervento “contabile” dell’amministratore. La soluzione si basa sui criteri della data di cessione dell’immobile e della necessità della spesa. Il venditore sarà obbligato a versare la sua quota millesimale di contributo per:

• lavori ordinari effettivamente svolti, come documentato dall’amministratore;
• lavori straordinari deliberati dall’assemblea;
• servizi comuni erogati (ad esempio: portineria, lavoro dell’amministratore, illuminazione delle aree comuni, ascensore, assicurazione del fabbricato, servizi di pulizia);
• consumi individuali risultanti da apposito misuratore;
• risarcimento degli eventuali danni a carico del condominio verificatisi nel periodo di proprietà del venditore.

Tutte le altre spese saranno a carico dell’acquirente. Ad esempio, non potranno restare a carico del venditore le somme per “imprevisti”, le spese per la riunione assembleare di fine esercizio, le future eventuali spese usuali per lo sgombero neve e così via.

Precauzioni e consigli pratici per venditori e acquirenti

Per garantire una compravendita serena e senza sorprese, è importante seguire alcuni consigli pratici:

• il venditore dovrebbe verificare con l’amministratore del condominio l’eventuale presenza di morosità e comunicare tempestivamente all’acquirente eventuali spese straordinarie deliberate;
• l’acquirente dovrebbe informarsi sulla situazione del condominio, sia in termini di gestione amministrativa che di eventuali controversie in corso o pregresse, consultando i documenti del condominio e parlando con l’amministratore. Di solito, prima del rogito si chiede al venditore una attestazione dell’amministratore di condominio che attesti l’eventuale pagamento delle spese condominiali;
• prima della stipula del rogito, entrambe le parti potrebbero concordare sul riparto degli oneri e delle spese, tenendo conto dei criteri sopra esposti e documentando tale accordo in maniera chiara e dettagliata.