In caso di vendita della nuda proprietà, bisogna attendere il decesso del venditore per acquistare il possesso integrale del bene?
Un nostro lettore ha acquistato la nuda proprietà di un immobile mentre il venditore si è riservato l’usufrutto. Ci viene chiesto se, per ottenere il ricongiungimento della nuda proprietà all’usufrutto, è necessario attendere il decesso dell’usufruttuario o se, al contrario, sia possibile anticipare tale momento. Insomma, in caso di vendita della nuda proprietà, quando si perde l’usufrutto?
La durata dell’usufrutto viene stabilita nel contratto di compravendita. Il più delle volte questa coincide con la vita dell’usufruttuario. Sicché è necessario attendere la morte di quest’ultimo per poter acquisire la piena proprietà della casa.
Si tenga tuttavia conto che un usufrutto non può mai durare più della vita del suo beneficiario. Difatti l’usufrutto non si trasferisce agli eredi, a meno che non sia stata espressamente prevista, nel rogito notarile, la clausola del cosiddetto “usufrutto successivo” o “congiuntivo” (Leggi Quando l’usufrutto va in successione). In questi due casi, l’usufrutto prosegue fino alla morte di un altro soggetto designato nell’atto di cessione della nuda proprietà (di norma si tratta del coniuge dell’usufruttuario).
Se anche l’usufruttuario ha il potere di cedere l’usufrutto o dare l’immobile in locazione, tali contratti con terzi cessano quando cessa l’usufrutto principale che, come detto, fissa il momento in cui il nudo proprietario acquisisce la completa disponibilità dell’abitazione.
Per ottenere il ricongiungimento della nuda proprietà all’usufrutto bisogna quindi attendere la scadenza di quest’ultimo ovvero la morte dell’usufruttuario. A quel punto non è necessario un nuovo atto notarile. Sarà sufficiente un aggiornamento del Catasto circa la proprietà del bene.
Eccezionalmente è possibile togliere l’usufrutto prima della scadenza. Ciò avviene, oltre al caso di espressa rinuncia da parte dell’usufruttuario, in due casi:
- prescrizione per non uso dell’immobile da parte dell’usufruttuario, anche se per cause non dipendenti dalla volontà dell’usufruttuario. Ai fini della prescrizione devono comunque decorrere almeno 20 anni consecutivi;
- comportamenti illegittimi dell’usufruttuario: quest’ultimo infatti deve conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia, non potendolo né danneggiare né modificarne la destinazione d’uso. Quindi è possibile ricorrere al giudice del tribunale e chiedere la revoca dell’usufrutto quando l’usufruttuario non sottopone la casa a manutenzione ordinaria o la deteriora. La giurisprudenza ha più volte rimarcato infatti che l’abuso di poteri non spettanti all’usufruttuario o la negligenza negli obblighi di custodia, gestione e manutenzione possono anche portare all’estinzione dell’usufrutto.