La vendita della nuda proprietà può offrirti liquidità immediata mantenendo l’uso della tua casa o consentendoti di darla in affitto guadagnandoci.

La casa viene definita da molti come un “bene rifugio”: non è solo un tetto sotto cui vivere ma anche un investimento per il futuro, uno scudo contro l’inflazione e la svalutazione dei capitali. Ma non tutti hanno la disponibilità economica per acquistare un’abitazione. E chi invece ne è già titolare vorrebbe smobilizzare almeno una parte del capitale per ottenere liquidità immediata.

Come si conciliano queste due esigenze? Attraverso la vendita della nuda proprietà. In tal modo il titolare dell’immobile ne cede la proprietà a un terzo riservandosi l’usufrutto fino alla propria morte. A partire da quel momento, il nudo proprietario entra in possesso del bene potendone finalmente disporre liberamente.

In questo breve articolo vedremo quando conviene vendere la nuda proprietà e come funziona tale tipo di contratto.

Cos’è la vendita della nuda proprietà?

La vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto vitalizio è una soluzione per chi ha bisogno di liquidità immediata senza lasciare la propria casa. In pratica, vendi la proprietà ma continui a viverci, usufruendo pienamente dell’immobile fino alla fine della tua vita.

Potresti anche decidere di andare a vivere altrove e dare in affitto l’immobile, trattenendo per te i relativi canoni. Succede ad esempio per le persone anziane che, dopo aver ceduto la nuda proprietà e dato in locazione l’appartamento, ne ricavano una rendita mensile per poter pagare la rsa.

Ma non solo. Potrebbe essere anche il caso di chi, non avendo eredi a cui lasciare l’immobile, decida di ottenere una piccola rendita per poter godere in serenità degli ultimi anni della propria vita, magari viaggiando e lucrando sui canoni di affitto.

Alla morte dell’usufruttuario, i suoi eredi non avranno alcun diritto sul bene sicché il nudo proprietà acquista automaticamente la “piena proprietà”.

Come si fa a vendere la nuda proprietà?

La vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto richiede un atto notarile che deve essere poi trascritto nei pubblici registri a cura del notaio.

L’usufruttuario, come anticipato, mantiene la disponibilità dell’immobile e lo deve utilizzare con la diligenza del buon padre di famiglia. Nel contratto di compravendita deve essere indicata la scadenza dell’usufrutto. E, ovviamente, tanto più questa è ravvicinata tanto maggiore sarà il prezzo di vendita.

Si pensi a una persona molto anziana e malata, con un’aspettativa di vita non superiore a cinque anni: in tal caso la vendita della nuda proprietà sarà prossima a quella della proprietà piena, detratti i canoni di locazione di un quinquennio.

Come funziona la valutazione della nuda proprietà?

La valutazione si basa sul valore dell’usufrutto, calcolato secondo tabelle che considerano l’aspettativa di vita dell’usufruttuario. Ad esempio, se Tizio ha un appartamento da 200.000 euro e 65 anni, può vendere la nuda proprietà per 100.000 euro, mantenendo il diritto di abitarvi.

Il contratto di cessione dell’usufrutto deve indicare la durata. Questa può coincidere:

• con una data specifica (ad esempio il 30 marzo 2040);
• con la morte dell’usufruttuario (è il cosiddetto “usufrutto vita natural durante”).

Cosa può fare il nudo proprietario?

Il nudo proprietario può vendere l’immobile ma non può chiaramente darlo in locazione. Il nuovo titolare acquisterà solo la nuda proprietà dovendo rispettare l’usufrutto esistente (solo se trascritto nei pubblici registri) fino alla sua scadenza.

Cosa può fare l’usufruttuario?

L’usufruttuario può utilizzare la casa per le proprie esigenze. Oppure può darla in affitto. Può addirittura cedere l’usufrutto stesso.

Tuttavia tanto la locazione quanto la cessione dell’usufrutto non possono durare più dell’usufrutto originario: sicché, quando quest’ultimo cessa, il bene dovrà comunque rientrare nella disponibilità del nudo proprietario.

Si pensi a Tizio, titolare di un usufrutto “vita natural durante” su un immobile che cede in locazione a un altro soggetto per 8 anni. Tuttavia dopo 3 anni Tizio muore. In tal caso cessa il contratto di locazione e il bene torna al nudo proprietario.

Si può prevedere che l’usufrutto passi al coniuge?

Quando muore l’usufruttuario i suoi eredi non hanno alcun diritto di subentrare nell’usufrutto stesso che, pertanto, si estingue con accrescimento della nuda proprietà in proprietà piena.

Tuttavia è possibile stipulare il cosiddetto usufrutto congiuntivo. Tale forma si verifica quando il diritto di usufrutto è condiviso tra più persone. Sicché, alla morte di uno degli usufruttuari, potrà a continuare a godere dell’immobile l’altro usufruttuario. Oppure si può stipulare l’usufrutto successivo: si prevede cioè che, al decesso dell’usufruttuario, tale diritto di usufrutto passi a un’altra persona.

Su tali argomenti puoi leggere Donazione con riserva di usufrutto: come funziona.

Questo sistema assicura alle coppie la possibilità di disporre della casa familiare anche in caso di morte di uno dei due componenti della famiglia.

Cosa accade all’immobile dopo la morte del titolare dell’usufrutto?

Come anticipato, dopo la morte del titolare dell’usufrutto, il diritto si estingue. Il nudo proprietario, solitamente non un erede diretto, acquisisce pieno possesso dell’immobile. È una soluzione pratica per evitare di lasciare debiti piuttosto che eredità.

Quando conviene acquistare la nuda proprietà?

Acquistare la nuda proprietà è ideale per chi cerca un investimento a lungo termine. Si paga un prezzo inferiore rispetto al valore pieno dell’immobile, poiché viene sottratto il valore dell’usufrutto. Il prezzo è tanto più basso quanto più giovane è l’usufruttuario (nel caso di usufrutto vita natural durante) o quanto più lunga è la durata dell’usufrutto (nel caso di usufrutto con scadenza certa).

Quando è vantaggioso vendere la nuda proprietà?

Vendere la nuda proprietà è una scelta conveniente per chi necessita di liquidità immediata, ma non vuole trasferirsi o intende ottenere una rendida dai canoni di locazione della casa.

La somma può essere ricevuta in un’unica soluzione o come rendita periodica. È importante, però, assicurarsi dell’affidabilità dell’acquirente per evitare inadempienze future.

È possibile acquistare la nuda proprietà con un mutuo?

Sì, è possibile comprare la nuda proprietà di un immobile attraverso un mutuo. Tuttavia, l’importo del finanziamento sarà inferiore, adeguandosi al valore dell’immobile meno quello dell’usufrutto.