Per rendere opponibili le limitazioni del regolamento condominiale, è fondamentale una corretta nota di trascrizione.

Il regolamento condominiale è lo strumento che stabilisce le regole di convivenza all’interno di un condominio. In esso però si possono trovare anche limitazioni all’uso degli appartamenti: ad esempio il divieto di modificare la destinazione d’uso dell’immobile, di frazionare o di accorpare le unità abitative, di esercitare specifiche attività commerciali, di installare strutture sul balcone, ecc. Ma che valore hanno questi limiti per chi subentra in un momento successivo all’approvazione del regolamento (ad esempio a seguito di compravendita, donazione, successione ereditaria, acquisto all’asta)? In altri termini, qual è la valenza del regolamento condominiale per i nuovi acquirenti?

La questione è stata più volte analizzata dalla giurisprudenza: merita pertanto un apposito chiarimento.

Quando i vincoli del regolamento all’uso degli appartamenti sono vincolanti?

Le limitazioni all’uso della proprietà privata e dei beni condominiali “comuni” sono valide e vincolanti per tutti i condomini solo quando il regolamento è approvato all’unanimità(cosiddetto «regolamento contrattuale»). Nessuno infatti, se non lo stesso titolare del bene, può limitare i diritti collegati alla proprietà.

Il regolamento può essere approvato all’unanimità in due diversi modi:

• con votazione unanime in assemblea (vi devono partecipare tutti i condomini);
• con atto sottoscritto da tutti i condomini, anche in un contesto diverso dall’assemblea (trattandosi infatti di un contratto che può ben essere sottoscritto in momenti tra loro distinti);
• con approvazione del regolamento in sede di compravendita dei singoli appartamenti. In questo caso il regolamento viene redatto dal costruttore dell’edificio e da questi allegato ai vari rogiti notarili. Anche in questo caso, l’unanimità si raggiunge in frangenti differenti.

Quando il regolamento è vincolante per i successivi acquirenti?

Il regolamento è di norma vincolante non solo per i condomini che lo hanno inizialmente adottato o accettato ma anche per i loro “aventi causa”. Quando si parla di “aventi causa” si intende l’acquirente (anche all’asta), il donatario, l’erede.

Tuttavia, quando il regolamento contiene anche vincoli all’uso della proprietà privata è necessario un ulteriore adempimento affinché possa valere anche per i terzi. È infatti necessario che l’avente causa sia consapevole, al momento della stipula del rogito, dell’esistenza della suddetta limitazione. Ebbene, come si realizza questa condizione, tecnicamente chiamata dagli avvocati “opponibilità a terzi del regolamento”? Secondo la giurisprudenza in due diversi e alternativi modi:

• la annotazione nei registri immobiliari;
• l’allegazione all’atto di trasferimento dell’immobile.

Quanto al primo punto, la Corte di appello di Roma, con la sentenza 6759 del 20 ottobre 2023, ha chiarito che per rendere una limitazione del regolamento condominiale opponibile, non basta semplicemente depositarne una copia nei registri immobiliari. È altresì necessario che la nota di trascrizione individui specificamente il diritto limitato e il bene a cui si riferisce.

In questo modo, la trascrizione garantisce che terzi, come i futuri acquirenti di un immobile, siano informati delle eventuali limitazioni che gravano su di esso. Questo meccanismo assicura trasparenza e chiarezza nelle transazioni immobiliari, evitando spiacevoli sorprese.

In alternativa, secondo la giurisprudenza è anche possibile allegare il regolamento all’atto di compravendita stipulato dinanzi al notaio tra cedente e cessionario. La differenza rispetto alla precedente modalità è che quest’ultima avrà valore solo per il singolo acquirente sicché, in caso di successivo trasferimento, l’adempimento andrà ripetuto. Invece la trascrizione viene fatta una sola volta e ha valore per tutti i successivi condomini, anche a distanza di numerosi anni.

Quali sono le conseguenze dell’omissione di tali adempimenti?

Nel caso di vincoli contenuti in un regolamento che non sia stato né annotato nei pubblici registri, né allegato all’atto di vendita si avrà che gli stessi sono inopponibili al successivo condomino. Egli non sarà cioè tenuto a rispettare le limitazioni in questione all’uso della proprietà privata.

Cosa dice la giurisprudenza sulla nota di trascrizione del regolamento condominiale?

Per essere valida e garantire l’opponibilità di una limitazione, la nota di trascrizione deve indicare gli estremi essenziali dell’accordo e i beni coinvolti. Deve, inoltre, specificare la natura del diritto trasferito o costituito, mettendo in luce il mutamento giuridico che l’atto produce relativamente a quel determinato bene.