È obbligatorio pagare le spese condominiali anche in assenza di approvazione del bilancio e del rendiconto condominiale? Cosa dice la giurisprudenza in merito all’esigibilità del pagamento delle spese condominiali, anche senza lo stato di riparto approvato.

Spesso ci si chiede se sia obbligatorio pagare le quote condominiali ordinarie anche quando l’amministratore non ha convocato l’annuale assemblea e questa pertanto non sia stata nella condizione di approvare il bilancio (con l’annesso stato di riparto delle spese).

L’argomento è stato più volte trattato dalla giurisprudenza che è ormai giunta a un orientamento stabile sul punto. Di tanto peraltro si è occupato il tribunale di Latina. Vediamo dunque, alla luce di quest’ultima sentenza, che si è adeguata all’interpretazione maggioritaria, se va pagato il condominio anche se non si approva il bilancio e se, di conseguenza, il condominio può ottenere un decreto ingiuntivo per il recupero di oneri insoluti. Spiegheremo però anche quali sono i limiti che incontra il condominio in sede di pignoramento nei confronti dei condomini morosi se il rendiconto non è stato deliberato. Ma procediamo con ordine.

È obbligatorio pagare le spese condominiali anche senza approvazione del bilancio?

Secondo la sentenza del Tribunale di Latina (sent. n. 1134/2023 del 16.05.2023), il pagamento delle spese condominiali può essere richiesto anche senza che l’assemblea abbia approvato il bilancio consuntivo. E questo perché, come insegna la Cassazione, in tema di riscossione degli oneri condominiali, il diritto di credito del condominio per le quote di spesa non dipende dalla delibera assembleare che ne approva il riparto, ma è connesso alla proprietà dell’unità abitativa e quindi alla gestione dei beni e servizi comuni.

Pertanto l’eventuale venir meno o insussistenza del riparto, non fa venir meno il diritto del condominio di pretendere la contribuzione alle spese per i beni e servizi comuni di fatto erogati.

È legittimo il decreto ingiuntivo del condominio senza approvazione del piano di riparto?

Alla luce di quanto si è detto, ben può l’amministratore presentare ricorso per decreto ingiuntivo contro i morosi benché l’assemblea non abbia approvato il bilancio e il piano di riparto. Ma qui interviene la sostanziale differenza rispetto ai casi invece in cui tale approvazione ci sia stata.

Difatti, secondo la Cassazione, il decreto ingiuntivo emesso contro chi non paga le spese condominiali in assenza di delibera assembleare di approvazione del rendiconto non è “provvisoriamente esecutivo”: sicché il debitore, dalla notifica dell’ingiunzione, ha 40 giorni di tempo per pagare prima del pignoramento. Di norma, invece, i decreti ingiuntivi in materia condominiale sono provvisoriamente esecutivi e impongono l’immediato adempimento; diversamente, dopo 10 giorni dalla notifica dell’atto di precetto (atto sempre obbligatorio) scatta il pignoramento.

Il principio della Cassazione

Secondo la sentenza n. 4672/2017 della Cassazione, «non costituisce motivo di revoca del decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio sulla base della delibera di approvazione di una spesa, la mancata approvazione del relativo stato di riparto, atteso che le spese deliberate dall’assemblea si ripartiscono tra i condòmini secondo le tabelle millesimali, ai sensi dell’articolo 1123 del Codice civile». Ciò consente al condominio di richiederne il pagamento con decreto ingiuntivo nei confronti del singolo condomino che sia in ritardo con il pagamento anche di una sola mensilità.

È possibile contestare il criterio di riparto delle spese condominiali?

Se un condomino ritiene che il criterio di riparto sia illegittimo, può sempre fare opposizione al decreto ingiuntivo contestando la divisione fatta dall’amministratore. Tuttavia se c’è stata la delibera dell’assemblea di approvazione del piano di riparto, il condomino non può più sollevare le proprie censure solo contro il decreto ingiuntivo ma deve prima contestare la delibera assembleare entro 30 giorni dalla sua adozione (o, per gli assenti, dalla comunicazione del verbale).

Quali sono le implicazioni per i condomini?

La sentenza ribadisce l’obbligo dei condomini di pagare le spese condominiali, anche senza l’approvazione del bilancio e dello stato di riparto. I condomini devono essere consapevoli che il mancato pagamento delle spese condominiali può comportare azioni legali da parte del condominio per il recupero dei crediti. È consigliabile consultare un avvocato specializzato per comprendere appieno i propri obblighi