La consueta distinzione tra spese ordinarie e straordinarie non sempre funziona: come deve avvenire la ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario?

Hai ricevuto in usufrutto un appartamento e vorresti sapere quali spese condominiali paga l’usufruttuario, e quali, invece, rimangono a carico del nudo proprietario. Intanto l’amministratore – al quale hai comunicato i tuoi dati per fare la variazione nell’anagrafe condominiale – non vuole sentire ragioni ed è intenzionato a chiedere tutte le quote direttamente a te. Può farlo? In realtà non potrebbe, perché dovrebbe chiederti solo il pagamento delle spese ordinarie, mentre quelle straordinarie competono al proprietario; ma, a prescindere dal riparto, una norma di legge gli consente di rivolgersi, per la riscossione delle somme condominiali dovute a qualsiasi titolo, sia al proprietario sia all’usufruttuario.

Considera anche che come usufruttuario sei un condòmino a tutti gli effetti, ma non al 100%, perché – come vedremo fra poco – non puoi votare in assemblea su tutte le materie. E ci sono anche altri fattori da considerare, perché non è sempre facile “inquadrare” una determinata voce di spesa nella categoria delle spese ordinarie o straordinarie, e allora soccorrono i criteri legali. Così si può risolvere la questione guardando a chi ha il diritto di voto in assemblea sulle specifiche voci di spesa.

Ripartizione spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario

La legge [1] stabilisce che: «Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale». La responsabilità solidale comporta che l’amministratore potrà rivolgersi, per il pagamento delle quote stabilite, indifferentemente al nudo proprietario o all’usufruttuario; anche se solitamente sarà quest’ultimo il “bersaglio” preferito, perché, avendo il godimento diretto dell’immobile, è più facile da raggiungere rispetto al nudo proprietario, che potrebbe vivere e risiedere altrove.

Ti ricordiamo che, quando viene costituito un usufrutto su un immobile, la proprietà si scompone e si suddivide in capo a due soggetti diversi: l’usufruttuario, che ha il diritto di utilizzare il bene secondo la sua naturale destinazione e di goderne i frutti (ad esempio, se è un appartamento, abitandovi o dandolo in affitto) e il nudo proprietario, che rimane proprietario del bene ma deve “sopportare” la limitazione del suo diritto di proprietà per tutta la durata dell’usufrutto.

Un’applicazione molto frequente dell’usufrutto è la donazione della nuda proprietà della casa di famiglia fatta dai genitori anziani ai figli, ma con riserva di usufrutto, in modo da garantirsi la possibilità di continuare ad abitare in quella casa per tutta la vita; alla loro morte, l’usufrutto cesserà e i figli diventeranno pieni proprietari del bene.

Su cosa vota l’usufruttuario in assemblea?

La norma di legge [1] sulla ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario è stata introdotta con la riforma del 2012, che ha stabilito anche i poteri dell’usufruttuario di un immobile situato nel condominio, come il diritto di voto in assemblea, che gli spetta limitatamente agli «affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni»; nelle altre deliberazioni, il diritto di voto rimane ai proprietari.

A ben vedere, la distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie – le prime di competenza dell’usufruttuario, le seconde attribuite al nudo proprietario – poggia su questa suddivisione, potremmo dire in applicazione del principio non scritto secondo cui “chi decide paga”.

Spese ordinarie e spese straordinarie

Le spese condominiali ordinarie sono quelle che riguardano la gestione dei servizi continuativi o periodici, come la pulizia delle scale, i consumi energetici comuni (compresi i costi del riscaldamento o condizionamento centralizzato) e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio (ascensore, giardini, androne, cortile, ecc.).

Le spese straordinarie, invece, sono quelle relative alle ristrutturazioni dell’edificio o di alcune parti comuni (rifacimento della facciata esterna, impermeabilizzazione del tetto o del lastrico solare, sostituzione della caldaia centralizzata, innovazioni apportate ad impianti e strutture, efficientamento energetico dell’edificio, ecc.): sono, appunto quelle voci di spesa per le quali il diritto di voto compete al nudo proprietario anziché all’usufruttuario. Di solito sono proprio queste le spese di maggiore entità.

Quindi possiamo dire, in estrema sintesi, che rimangono a carico del nudo proprietario le spese per ristrutturazioni, innovazioni ed interventi necessari per la conservazione delle parti comuni: tutte le altre competono all’usufruttuario. Ma ci sono ancora altre voci di spesa da considerare, come gli interventi non preventivati, imprevisti e dunque “a sorpresa”, richiesti dalla rottura di alcune parti comuni o dalla necessità di recuperare la stabilità dell’edificio. Vediamo anche questi aspetti.

Manutenzione ordinaria e riparazioni straordinarie

Secondo quanto dispone l’art. 1004 del Codice civile (norma che la giurisprudenza ritiene applicabile anche al condominio) tutte «le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell‘usufruttuario». Inoltre l’usufruttuario risponde anche delle «riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione» (ad esempio, l’incuria del terrazzo dell’appartamento all’ultimo piano che provoca infiltrazioni negli appartamenti sottostanti).

Il successivo articolo 1005 del Codice civile, invece, stabilisce che – se non si rientra nell’ipotesi precedente, cioè quella degli interventi dovuti alla mancata manutenzione – le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario, non dell’usufruttuario. Per «riparazioni straordinarie» la norma intende «quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta».

L’assemblea ha il potere di ripartire le spese in maniera diversa?

L’assemblea condominiale non ha il potere di attribuire o di ripartire, tra il nudo proprietario e l’usufruttuario, le varie voci di spese in maniera diversa rispetto ai criteri predeterminati dalla legge che abbiamo esaminato. Un’eventuale delibera in tal senso sarebbe nulla, e pertanto potrebbe essere impugnata in qualsiasi tempo da chi ha interesse a far valere il vizio; fermo restando che, agli effetti pratici, la facoltà dell’amministratore di richiedere il pagamento delle quote sia al nudo proprietario sia all’usufruttuario (ovviamente, con possibilità di rimborso per chi ha pagato le spese di spettanza dell’altro) sminuisce parecchio la portata del divieto di ripartizione delle spese in maniera difforme dalle previsioni di legge.

Siccome la norma che consente all’amministratore di rivolgersi indifferentemente al proprietario o all’usufruttuario per riscuotere le quote condominiali dovute si applica dal 2013 in poi, sono rimaste aperte numerose questioni di diritto intertemporale, riguardanti contenziosi aperti prima dell’entrata in vigore della nuova disciplina. Uno di questi è stato risolto dalla Cassazione con una nuova ordinanza [2], che ha rilevato come, in base alla normativa antecedente, «il titolare dell’usufrutto risponde delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione le disposizioni dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c.; ne consegue che l’assemblea deve ripartire le spese tra nudo proprietario e usufruttuario in base alla loro funzione ed al loro fondamento, ed altrimenti spettando all’amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati».

Anche con la normativa previgente, dunque, prevalgono i criteri legali di riparto delle spese fra il nudo proprietario e l’usufruttuario. Puoi leggere per esteso questa pronuncia della Cassazione a fondo pagina.

Approfondimenti

• Chi paga le spese condominiali: il nudo proprietario o l’usufruttuario?;
• Ripartizione spese condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario;
• Lavori straordinari: paga il proprietario o l’usufruttuario?;
• Divisione spese condominiali in caso di usufrutto: ultime sentenze.

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