Quali sono le spese a carico dell’usufruttuario e cosa rischia il proprietario se questi non paga le quote di ordinaria amministrazione?

L’usufrutto è un diritto reale (ossia su una res, una “cosa”) che consente a una persona, chiamata usufruttuario, di godere di un immobile di proprietà di un’altra persona, il nudo proprietario, e di trarne i frutti (ad esempio il canone d’affitto), con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. Ma quando si tratta di un immobile in condominio, come si ripartiscono le spese tra usufruttuario e nudo proprietario? La questione è regolata dal codice civile e dalla giurisprudenza, in particolare quella della Cassazione, che stabiliscono criteri per la suddivisione degli oneri condominiali tra tali due soggetti.

In questo articolo vedremo chi paga il condominio tra usufruttuario e nudo proprietario, ma soprattutto ci soffermeremo sulle responsabilità a cui l’uno va incontro se l’altro non adempie ai propri obblighi. Come vedremo a breve, infatti, la Cassazione ha stabilito, per tali circostanze, una «responsabilità solidale». Ma procediamo con ordine.

Quali sono le spese condominiali a carico dell’usufruttuario e del nudo proprietario

La ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario si basa sulla distinzione tra «spese ordinarie» e «spese straordinarie».

In particolare:

• le spese ordinarie sono a carico dell’usufruttuario, in quanto questi gode dell’immobile e ne trae i frutti;
• le spese straordinarie invece sono a carico del nudo proprietario, in quanto vanno a incidere sul valore capitale dell’immobile.

Vediamo allora qual è la differenza tra queste due categorie.

Le spese ordinarie sono quelle relative alla gestione e alla manutenzione ordinaria dell’edificio, come ad esempio:

• pulizia delle scale e degli spazi comuni;
• illuminazione condominiale;
• ascensore: manutenzione periodica e consumi;
• utenze della luce, dell’acqua e del riscaldamento;
• giardinaggio: potatura periodica di alberi e innaffiamento delle piante;
• compenso dell’amministratore;
• assicurazione dell’edificio;
• piccole riparazioni o sostituzioni.

Le spese straordinarie sono quelle relative a interventi di manutenzione straordinaria, innovazioni o miglioramenti dell’edificio, come ad esempio:

• rifacimento del tetto o coibentazione del manto di copertura del lastrico solare;
• ripristino della facciata o pulizia della stessa;
• installazione di un nuovo ascensore;
• riparazione di impianti come il videocitofono, l’autoclave, il riscaldamento;
• lavori di adeguamento alle norme di sicurezza;
• rifacimento del manto stradale.

L’usufruttuario, d’altronde, ha il diritto di voto in assemblea per tutte le questioni legate alle spese su di lui gravanti. Invece per le delibere relative alle opere straordinarie, il voto spetta al nudo proprietario.

Responsabilità solidale tra usufruttuario e nudo proprietario

Come visto, l’usufruttuario dell’immobile in condominio è tenuto a pagare soltanto le spese di ordinaria amministrazione affrontate dall’ente di gestione, mentre quelle di natura straordinaria sono a carico del nudo proprietario del cespite. Ma che succede se uno dei due si rende inadempiente alla propria obbligazione? In questi casi il condominio può agire anche contro l’altro.

Difatti, come chiarito dalla giurisprudenza (cfr. Trib. Avellino, sent. n. 1385/2024), usufruttuario e nudo proprietario sono responsabili in solido per il pagamento delle spese condominiali. Ciò significa che l’amministratore può richiedere il pagamento dell’intero importo a uno qualsiasi dei due, lasciando poi a loro la possibilità di regolarsi tra di loro in base ai criteri di ripartizione stabiliti dalla legge. Così, chi paga la quota dell’altro perché subisce l’intimazione del condominio può rivalersi nei suoi confronti chiedendo il rimborso.

Poniamo, ad esempio, il caso di un amministratore che, non ricevendo dal nudo proprietario il pagamento delle spese di ristrutturazione, proceda con decreto ingiuntivo nei confronti dell’usufruttuario. Tale azione è legittima. Non giova all’ingiunto dedurre di essere soltanto usufruttuario dell’immobile e dunque esentato dal pagamento di costi legati a opere di carattere straordinario. È vero: a carico dell’usufruttuario restano solo le spese dovute mensilmente per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, oltre che per i consumi delle utenze (dall’acqua al riscaldamento centralizzato). Ma questa ripartizione riguarda solo i rapporti tra le parti, non anche quelli con il condominio che può agire indifferentemente contro l’una o l’altra, a seconda di chi appare essere più solvibile.

Quindi, se l’usufruttuario non paga le quote ordinarie e si rende moroso, il condominio può agire anche nei confronti del nudo proprietario. E altrettanto vale se quest’ultimo non salda le quote di sua competenza: l’amministratore può agire anche contro l’usufruttuario. Lo prevede l’articolo 67 disp. att. cod. civ., che non contiene alcuna distinzione sulla natura delle spese.

Se uno dei due soggetti paga le spese che gravano sull’altro, tuttavia, può rivalersi contro di lui e chiedere il rimborso.