Esploriamo le possibilità di acquisire la proprietà di un immobile con abuso edilizio attraverso l’usucapione e analizziamo le recenti decisioni giudiziarie in materia.

L’usucapione è un istituto giuridico che consente di acquisire la proprietà di un bene attraverso il possesso continuato per almeno 20 anni. Ma è possibile acquisire la proprietà di un immobile abusivo per usucapione? Quali sono i presupposti necessari per configurare un possesso utile “ad usucapionem” poste le norme che vietano da un lato la vendita e dall’altro la divisione della comunione di un bene su cui sussiste un abuso? In questo articolo, analizzeremo la questione, facendo riferimento a recenti decisioni giudiziarie, e cercheremo di rispondere alle domande più frequenti sull’argomento.

Quali sono i presupposti per l’usucapione di un immobile?

Per l’usucapione di un immobile è necessario dimostrare il possesso pacifico, pubblico e continuo del bene per un periodo di tempo di almeno 20 anni. E non solo: il termine decorre da quando il detentore ha compiuto sul bene un comportamento che solo il proprietario avrebbe avuto il potere di realizzare. Si pensi al caso di una ristrutturazione, al cambio della porta d’ingresso, alla modifica della destinazione d’uso, ecc.

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È possibile usucapire un immobile abusivo secondo la giurisprudenza italiana?

La giurisprudenza italiana ammette l’acquisto per usucapione della proprietà di un immobile abusivo, purché siano soddisfatti i requisiti dell’usucapione stesso. In particolare, l’ordinanza n. 696 del Tribunale di Catanzaro del 24 marzo 2023, nel confermare tale possibilità, ha precisato che è ammissibile la formulazione della domanda di acquisto per usucapione della proprietà di uno o più immobili, anche quanto questi ultimi risultino, dal punto di vista urbanistico ed edilizio, abusivi e la loro condizione non sia stata regolarizzata sul piano pubblicistico.

In particolare è ammissibile l’acquisto per usucapione della proprietà di un immobile abusivo (o di altro diritto reale come una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici). E ciò perché l’assenza della concessione edilizia ha rilievo solo nei rapporti di natura pubblica (ossia con il Comune e lo Stato), ma non incide sui requisiti del possesso utile a far scattare l’usucapione.

Qual è l’onere probatorio in un’azione di usucapione?

L’onere probatorio in un’azione di usucapione spetta a colui che rivendica l’usucapione stessa. Questi deve dimostrare:

• l’acquisizione del possesso in modo pacifico e non clandestino;
• il compimento di un atto rientrante nel potere del proprietario, che non avrebbe avuto diritto a compiere;
• il decorso di 20 anni da tale atto.

Tale onere non può ritenersi attenuato per effetto della contumacia delle parti convenute.

Poniamo il caso di Tizio, che possiede un immobile abusivo da 20 anni. Se Tizio intende avvalersi dell’usucapione, dovrà dimostrare il possesso pacifico, pubblico e continuo dell’immobile per tutto il periodo richiesto dalla legge. Se Tizio riesce a dimostrare tutto ciò, potrà ottenere la proprietà dell’immobile abusivo per usucapione, nonostante l’abusività dell’edificio.

Quali sono le conseguenze dell’usucapione di un immobile abusivo?

Se un soggetto riesce a ottenere la proprietà di un immobile abusivo per usucapione, ciò non significa che l’abusività dell’edificio sia automaticamente sanata. Infatti, il nuovo proprietario dovrà ancora confrontarsi con le possibili conseguenze legate alla violazione delle norme urbanistiche ed edilizie, quali sanzioni amministrative, e potrebbe essere tenuto a procedere con la demolizione dell’immobile salvo ottenga la sanatoria.

È possibile usucapire una servitù su un immobile abusivo?

La giurisprudenza italiana ammette l’acquisto per usucapione di un diritto reale, come una servitù, anche nel caso in cui la costruzione a cui la servitù si riferisce sia abusiva. Anche in questo caso, tuttavia, il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso “ad usucapionem”.

Si può usucapire un terreno su cui si è costruito un immobile abusivo?

Nel caso in cui l’autore di una costruzione eseguita con materiali propri sul fondo altrui l’abbia posseduta come se fosse il proprietario per il tempo necessario ad usucapire, l’acquisto della proprietà dell’opera (per “accessione”), a favore del proprietario del fondo viene meno per il successivo acquisto della proprietà del manufatto e del suolo, verificatosi in virtù dell’usucapione a favore del costruttore.