Requisiti e condizioni per impadronirsi di un bene mobile o immobile: cosa succede se mancano o non vengono rispettati. 

Spesso si crede che per conseguire l’usucapione basti possedere un bene per un periodo di tempo, solitamente di almeno 20 anni. In estrema sintesi questo è vero, ma in realtà ci sono molti altri requisiti e condizioni che devono sussistere per arrivare a questo importante e grave risultato, che fa perdere la proprietà del bene al precedente intestatario.

Stavolta, invece di esporli in positivo, proviamo a vederli al contrario, per far capire subito quando non è possibile l’usucapione, in modo da far emergere le concrete difficoltà di una procedura che altrimenti sembra fin troppo comoda. Questo servirà ad evitare tentativi inutili, intrapresi da qualche furbacchione per acquisire con facilità e senza fatica un immobile o anche un bene mobile, come un’autovettura o un oggetto di valore.

Quali sono le condizioni per l’usucapione?

Prima di cominciare, ricordiamo brevemente quali sono le condizioni per l’usucapione, che è uno speciale modo di acquisto della proprietà (o di altri diritti reali, come l’usufrutto, l’uso e l’abitazione) di un bene, per effetto del suo possesso per un determinato periodo di tempo.

Il possesso deve essere continuo, pacifico (senza opposizione da parte del legittimo proprietario), ininterrotto e manifesto (cioè pubblicamente visibile) per un arco di tempo di almeno 20 anni nell’usucapione ordinaria dei beni immobili, ridotto a soli 10 anni nei particolari casi di usucapione abbreviata (in favore di chi acquista in buona fede da chi in realtà non è proprietario, ma in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà, come un contratto di compravendita trascritto nei pubblici registri), e di 15 anni per la piccola proprietà contadina e rurale.

L’usucapione di beni mobili iscritti in pubblici registri, come gli autoveicoli e le imbarcazioni, si compie in 10 anni, e quella abbreviata in 3 anni. Trovi maggiori dettagli nell’articolo “Quando si acquisisce il diritto di usucapione?“. Per saperne di più, leggi anche quali sono i requisiti e le prove da presentare per ottenere l’usucapione.

Requisiti del possesso utile per l’usucapione

La legge tutela il possesso di buona fede, non quello acquisito in modo violento o clandestino, come avviene quando ci si introduce in una casa con la forza o in modo occulto e all’insaputa del proprietario. Ma il possesso si considera, presuntivamente, di buona fede quando è iniziato come tale: quello che conta, come afferma l’art. 1147 del Codice civile, è che vi sia «ignoranza di ledere l’altrui diritto», salvo che essa dipenda da colpa grave.

Perciò, se il possessore “ignorante” si rende conto solo in seguito della illegittimità del suo possesso, ciò non gli nuoce, perché basta che l’inconsapevolezza di ledere il diritto del proprietario vi sia stata nel primo momento. Quindi la malafede sopravvenuta non impedisce l’usucapione: basta che la buona fede vi sia stata all’inizio, nella fase di acquisto di quel possesso che da tale momento viene conteggiato nei termini utili per usucapire.

Inoltre, nell’usucapione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, vige la regola «possesso vale titolo», sancita dall’art. 1153 del Codice civile: vale a dire che se una persona acquista una cosa da chi non ne è proprietario (un quadro, un gioiello, un telefono cellulare), ne diventa proprietario se ne riceve in buona fede la consegna, purché sussista un titolo idoneo al trasferimento della proprietà, ad esempio un contratto valido.

Quando il possesso non basta a usucapire

Il possesso acquisito in modo violento o clandestino non giova all’usucapione, se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata. Questo importante principio – sancito dall’articolo 1163 del Codice civile , intitolato «vizi del possesso» – taglia le gambe ai furbi, impedendogli di porre in essere atti di violenza, inganno o raggiro per impossessarsi di un bene, mantenerlo e poi reclamare in proprio favore l’usucapione. Infatti abbiamo detto prima che l’acquisizione del possesso deve essere stata compiuta in modo pacifico, dunque senza alcuna violenza fisica o morale nei confronti del proprietario, ed anche senza espedienti che la rendano occulta e non visibile in modo manifesto.

Ai fini dell’usucapione, la semplice detenzione – come quella dell’inquilino o comodatario – non equivale al possesso, perché in tali casi il detentore riconosce l’altrui diritto di proprietà. E a norma dell’articolo 1144 del Codice civile, non usucapisce neppure colui al quale il proprietario ha concesso – per cortesia, quieto vivere o buoni rapporti di vicinato – i normali atti di tolleranza finalizzati al godimento della cosa (ad esempio, acconsento che tu, di tanto in tanto, attraversi la mia strada per arrivare prima nel tuo terreno; ti autorizzo, perché sei mio amico, ad abitare per un po’ di tempo nella mia casa di campagna).

Ma, al di là di tutto questo, per conseguire l’usucapione è fondamentale il rispetto di un principio chiamato «interversione del possesso», secondo cui il possessore non può usucapire la proprietà se il titolo del suo possesso non è mutato, sia nel suo animo sia nell’esteriorità materiale dei comportamenti, in modo da fargli compiere atti che solo il proprietario avrebbe il diritto di realizzare.

Ad esempio, se il coltivatore di un fondo inizia a piantare alberi, a realizzare sbancamenti e a costruire recinzioni e fabbricati, senza aver chiesto preventivamente l’assenso al proprietario (e spesso facendolo a sua insaputa) realizzerà questa interversione del possesso; così come, negli immobili ad uso abitativo o commerciale, il cambiamento di destinazione urbanistica (come quello da appartamento a negozio, o viceversa), o la chiusura di alcuni locali condominiali che vengono adibiti ad uso esclusivo, manifestano la volontà concreta del possessore di comportarsi come se fosse il proprietario del bene.

Come si può impedire l’usucapione

Il conseguimento dell’usucapione presuppone anche la totale inerzia del legittimo proprietario, che non interviene per far cessare quei comportamenti che abbiamo descritto, e dai quali si desume quella “pericolosa” interversione del possesso che infine, decorso il periodo di tempo necessario, consente di usucapire.

Per impedire l’usucapione – o, meglio ancora, per arrestare il decorso dei termini utili per usucapire – non basta, però, una semplice protesta verbale, e neanche una lettera di diffida, di contestazione e di opposizione alle condotte poste in essere dal possessore, ma occorre l’instaurazione di una vera e propria causa giudiziaria civile, nelle forme ordinarie (quindi con la notifica di un atto di citazione) o anche attraverso le azioni di reintegrazione e manutenzione del possesso da cui è stato violentemente o occultamente spogliato, o molestato [1].

Quali beni non si possono usucapire?

Infine, ci sono alcune categorie di beni che non si possono mai usucapire: la loro proprietà, cioè, non si trasferisce nonostante il possesso continuato, a prescindere dal periodo di tempo in cui è durato e maturato. Si tratta dei cosiddetti beni demaniali, come le spiagge, i laghi, le strade e le piazze, o i parchi ed i musei.

In generale, non possono essere usucapiti tutti i beni che rientrano nel demanio pubblico indisponibile ai sensi dell’articolo 826 del Codice civile, in quanto essi appartengono allo Stato, alle Province o ai Comuni e sono asserviti all’uso generale in favore della collettività: la norma menziona, tra questi, le foreste, i beni archeologici, le caserme ed anche gli edifici destinati a sede di uffici pubblici e tutti «gli altri beni destinati ad un pubblico servizio», come, ad esempio, gli aeroporti, i cimiteri e le opere destinate alla difesa nazionale.