Come funziona l’acquisto per usucapione? Ci si può appropriare delle parti condominiali se possedute a lungo e in modo esclusivo? Chi va invitato alla mediazione?
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà derivante dal possesso prolungato di un bene. In pratica, chi mostra di gestire una cosa come se fosse propria anche quando appartiene ad altri, matura il diritto di rivendicarne l’acquisto, anche contro la volontà del legittimo proprietario. Con questo articolo ci soffermeremo su una questione in particolare: chi va citato in giudizio per l’usucapione delle parti comuni condominiali?
Mettiamo il caso che un condomino rivendiche l’acquisto per usucapione del cortile, del lastrico solare oppure del box auto, ritenendo di essere stato l’unico, per oltre vent’anni, ad essersi giovato del bene. In un’ipotesi del genere, chi andrebbe citato nella causa per l’accertamento dell’usucapione? Sarebbe sufficiente notificare il proprio atto di citazione al solo amministratore? Vediamo cosa dicono la legge e la giurisprudenza.
Che cos’è l’usucapione?
Come anticipato in premessa, l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà derivante dal possesso continuo, ininterrotto, pubblico e pacifico di un bene altrui.
È il classico caso di chi, senza il permesso del proprietario, coltiva il terreno del vicino per tanti anni, giovandosi anche dei suoi frutti. In un’ipotesi del genere, chi si è dato da fare per occuparsi del bene altrui può rivendicarne la proprietà, purché si sia comportato come se ne fosse stato il titolare per anni.
Per acquistare un immobile mediante usucapione, infatti, occorre che il possesso sia ininterrotto per almeno venti anni; quando si tratta di beni mobili, invece, possono essere sufficienti anche dieci anni (per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dal titolo Usucapione beni mobili: come funziona).
Si possono usucapire le parti comuni in condominio?
È pacifico che l’usucapione valga anche per le parti comuni in condominio. In altre parole, un condomino (o qualsiasi altro soggetto) può rivendicare un bene condominiale, come ad esempio il cortile o il terrazzo, se dimostra di averne avuto il possesso continuo e ininterrotto.
L’usucapione in condominio, però, è possibile solamente se il condomino dimostra, in modo inequivocabile, di volersi servire della parte comune in maniera esclusiva, estromettendo gli altri proprietari.
Ad esempio, se il condomino si limita a trascorrere molto tempo sul lastrico solare o sulla terrazza condominiale per prendere il sole o per godersi il panorama, non vorrà dire che ne acquisterà la proprietà.
Al contrario, il condomino che appone un cancello al cortile o all’ingresso del lastrico per impedire l’accesso agli altri, allora dopo venti anni potrà dire di aver acquistato il bene per usucapione.
Insomma: affinché maturi l’usucapione di una cosa condominiale occorre che il condomino manifesti in modo incontrovertibile la volontà di godere in modo esclusivo del bene.
Usucapione parti condominiali: chi va citato in giudizio?
Il condomino che voglia rivendicare l’acquisto della parte condominiale per usucapione non dovrà citare in giudizio l’amministratore, bensì tutti gli altri condòmini.
Secondo la giurisprudenza [1], nel caso in cui un condomino si rivolga all’autorità giudiziaria per l’accertamento dell’avvenuta usucapione di una parte comune, l’amministratore non sarà coinvolto direttamente nel giudizio, non rivestendo la sua rappresentanza il potere sui diritti individuali dei singoli condòmini, i quali dovranno quindi partecipare direttamente al processo di accertamento dell’eventuale intervenuto acquisto del bene comune.
Secondo la legge [3], infatti, l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio, rimanendo però escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sul relativo diritto di comproprietà, che rientra nella disponibilità esclusiva dei condòmini.
Usucapione parti condominiali: chi va invitato in mediazione?
Quanto appena detto si riflette anche in sede di mediazione. Com’è noto, tutte le controversie condominiali e quelle che hanno ad oggetto diritti reali necessitano del tentativo obbligatorio di mediazione a pena di improcedibilità della successiva domanda giudiziaria.
Pertanto, il condomino che vuole agire in giudizio per ottenere la dichiarazione di avvenuta usucapione deve innanzitutto invitare tutti gli altri condòmini a partecipare all’incontro di mediazione. Solo successivamente, nel caso di conciliazione fallita, dovrà agire in giudizio citando ogni proprietario.