La Cassazione ha stabilito che si può usucapire una servitù di veduta da un balcone abusivo. Scopriamo cos’è la servitù di veduta e cosa ci dice la legge a riguardo.

Ipotizziamo il caso di una persona, all’interno di un condominio, che abbia realizzato diversi anni fa un balcone abusivo e che questo sia a distanza non regolamentare da quello del vicino del piano sottostante o dello stesso pianerottolo. Potrebbe quest’ultimo chiedere la demolizione della costruzione oppure si è realizzato l’usucapione?

Una pronuncia della Cassazione ha spiegato come funziona l’usucapione di una servitù di veduta dal balcone abusivo. Si tratta dell’ordinanza n. 27962, sezione Seconda del 04.10.2023. Ecco come si risolve il conflitto in questi casi.

Cos’è la servitù di veduta?

La servitù di veduta dà al proprietario di una proprietà il diritto di guardare e sporgersi sulla proprietà altrui. Ciò significa che, ad esempio, se dalla vostra finestra o balcone guardate il giardino del vicino, state esercitando una servitù di veduta.

La legge stabilisce delle distanze minime per evitare che si possano aprire vedute troppo vicine al confine con la proprietà altrui. Queste distanze variano a seconda del tipo di veduta (frontale, obliqua, laterale) e da dove viene esercitata (ad es. da un balcone).

In particolare, non si possono aprire:

• vedute dirette sul fondo vicino ad una distanza inferiore a 1,5 m.;
• vedute oblique o laterali a distanza inferiore a 75 cm.

Quando si verifica l’usucapione di una servitù di veduta?

L’usucapione è un meccanismo giuridico attraverso il quale, dopo un certo numero di anni, una persona può diventare proprietaria di un bene o acquisire un diritto se lo ha utilizzato pubblicamente e ininterrottamente, senza che il legittimo titolare lo abbia mai contestato. Nel caso della servitù di veduta, si parla di 20 anni.

Non è sufficiente che la contestazione del controinteressato venga fatta con una semplice raccomandata a.r., anche se a firma dell’avvocato: per interrompere il ventennio dell’usucapione è necessaria la notifica di un atto giudiziario.

Cosa è successo nella vicenda esaminata dalla Cassazione?

La Cassazione ha analizzato il caso di una coppia che ha convenuto in giudizio il vicino, rivendicando il diritto di usucapione della servitù di veduta da un balcone abusivo. Il vicino si è opposto, e la questione è passata per diversi gradi di giudizio, con la Cassazione che infine ha chiarito un principio fondamentale.

Usucapione anche a favore del balcone abusivo

Secondo la Cassazione, è possibile acquisire per usucapione una servitù di veduta anche se esercitata da un balcone abusivo. Questo perché la mancanza di una concessione edilizia riguarda il rapporto (di diritto amministrativo) con le autorità pubbliche e non incide sui requisiti dell’usucapione (che invece riguarda i rapporti tra cittadini e quindi di diritto civile).

Pertanto, che il balcone sia legale o meno, ciò non influisce sulla capacità di acquisire il diritto di veduta per usucapione.

Conseguenze

Le conseguenze della sentenza sono di palmare evidenza: anche il titolare di un balcone abusivo può conservare il diritto a mantenere l’opera a una distanza inferiore a quella regolamentare indicata dagli articoli 905 e 906 del codice civile (come visto sopra 1,5 m. e 75 cm).

L’abuso edilizio può essere sanzionato solo con una segnalazione al Comune che proceda all’accertamento del reato e alla richiesta di demolizione, sempre che nel frattempo non sia intervenuta una sanatoria.