Esaminiamo i casi in cui è possibile per un privato usucapire un terreno pubblico comunale. Analizziamo le sentenze della Cassazione e le leggi vigenti.

Se hai sentito già parlare di usucapione, forse saprai già che tale istituto giuridico, che consente di intestarsi beni altrui dopo un utilizzo ventennale, non è utilizzabile per i terreni pubblici. Ma ogni regola ha le sue eccezioni. Una recente ordinanza della Cassazione afferma che, in determinate circostanze, un privato può reclamare l’usucapione di un terreno Comunale.

Vediamo innanzitutto cos’è l’usucapione, dopo quanto tempo scatta e quando è possibile nei confronti dei terreni e degli immobili pubblici. Ma procediamo con ordine.

Cos’è l’usucapione?

L’usucapione è un meccanismo legale che permette di acquisire la proprietà di un bene altrui attraverso il suo possesso continuato per almeno venti anni. Il termine inizia a decorrere da quando il possessore ha compiuto, sul bene in questione, un atto che solo il proprietario avrebbe avuto il potere di compiere. È necessario che, nell’arco del ventennio, il titolare del bene non abbia agito giudizialmente per ottenerne la restituzione.

Affinché possa però parlarsi di usucapione, è necessario che la presa in possesso del bene altrui sia avvenuta in modo pacifico e non clandestino.

Perché il possesso non sia clandestino è sufficiente che esso sia acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto; il solo possesso pubblico di un immobile è sufficiente, assieme al decorso del termine utile per usucapirlo, a farne acquistare la proprietà per usucapione anche se il proprietario non ne era a conoscenza e indipendentemente dalle ragioni della sua inerzia.

È irrilevante che il possessore fosse consapevole del fatto che l’immobile era di proprietà altrui.

Infine, chi intende acquistare un bene per usucapione deve dimostrare di aver manifestato con i propri comportamenti la volontà di comportarsi come se fosse il legittimo proprietario del bene (ossia di possedere uti dominus) in modo pieno ed esclusivo. Tipico esempio è quello di chi effettua una ristrutturazione senza chiedere il permesso. Dunque il semplice possesso del bene altrui non basta se non viene manifestato questo comportamento ulteriore.

Ma come si applica questo concetto a un terreno comunale?

Un privato può usucapire un terreno comunale?

Sì, un privato può usucapire un terreno del Comune, a condizione che l’ente locale non provi l’effettiva destinazione del terreno a verde pubblico. Questo è quanto affermato dalla Cassazione con ordinanza 17427 del 19.06.2023.

Per “effettiva destinazione a verde pubblico” si intende che il terreno è stato specificamente designato per l’uso pubblico mediante un atto amministrativo. La semplice previsione dello strumento urbanistico non basta se manca l’atto amministrativo di collocazione del bene nel patrimonio indisponibile.

Quanto sopra non è che la riaffermazione di un principio che la stessa Cassazione aveva già affermato, anche a Sezioni Unite. In un precedente del 2017 [1] la Corte aveva usato testuali parole: « il vincolo a verde pubblico imposto su un’area non vale ad attribuire all’area stessa il carattere di bene indisponibile in assenza del doppio requisito della manifestazione di volontà dell’ente titolare del diritto reale pubblico (e perciò di un atto amministrativo da cui risulti la specifica volontà dell’ente di destinare quel determinato bene ad un pubblico servizio) e dell’effettiva ed attuale destinazione del bene al pubblico servizio [2]».

Quali sono gli esempi pratici?

Prendiamo ad esempio la vicenda giudicata dalla pronuncia della Cassazione sopra richiamata. Una società ha presentato un ricorso per l’usucapione di un terreno comunale. Il terreno era stato acquisito dal Comune mediante decreti di esproprio e successivamente destinato a verde pubblico. Tuttavia, non era stata fornita alcuna prova dell’effettiva destinazione del terreno a verde pubblico. La Cassazione, accogliendo il ricorso, ha ribadito che un privato può usucapire un terreno del Comune se l’ente locale non ne prova l’effettiva destinazione a verde pubblico.

Cosa implica questa decisione della Cassazione?

Questa decisione implica che la semplice previsione dello strumento urbanistico non è sufficiente per proteggere un terreno dal rischio di usucapione. L’ente locale deve dimostrare la specifica volontà di destinare quel determinato bene a un pubblico servizio e l’effettiva e attuale destinazione del bene al pubblico servizio. In altre parole, un atto amministrativo di destinazione a interesse pubblico del bene non basta: è necessario che, a fronte di tale dichiarazione, corrisponda un comportamento effettivo.