Quando può un proprietario dell’ultimo piano rivendicare l’uso esclusivo del lastrico solare? Ecco le novità emerse da una recente decisione del Tribunale di Pisa.
Un condomino può usucapire le parti comuni dell’edificio a patto che ne eserciti il possesso per 20 anni, atteggiandosi come l’effettivo e unico proprietario del bene, e impedendo agli altri condomini di farne parimenti uso. In tale arco di tempo non deve intervenire alcuna azione giudiziale di rivendicazione da parte del condominio.
Una recente sentenza del tribunale di Pisa ritiene però possibile anche l’usucapione del diritto d’uso del lastrico solare: non già quindi della proprietà ma del semplice calpestio. Vediamo più da vicino i dettagli di tale pronuncia.
Può il lastrico solare essere oggetto di usucapione?
Il lastrico solare, la copertura di un edificio, è di solito di proprietà comune dei condomini. Tuttavia può essere oggetto di usucapione se un condomino ne acquista il possesso in modo pacifico e indisturbato e, fisicamente, impedisce agli altri condomini di accedervi, ad esempio chiudendo lo spazio con una porta le cui chiavi sono solo nella sua disponibilità materiale.
Può il diritto di uso del lastrico solare essere oggetto di usucapione?
Non è detto che si debba usucapire per forza la proprietà del lastrico solare (come nel caso precedente). È possibile l’usucapione del semplice diritto di uso, ossia il diritto esclusivo di calpestio. Tale diritto viene definito come un “diritto reale minore” e può essere usucapito se soddisfatti determinati requisiti che vedremo qui di seguito.
Quali sono le condizioni per l’usucapione del lastrico solare?
Un proprietario può rivendicare il diritto d’uso esclusivo se dimostra di aver goduto del lastrico in modo pacifico, pubblico e ininterrotto per più di vent’anni. È importante sottolineare che tale godimento deve manifestarsi attraverso segni concreti, come l’apposizione di una chiusura all’unico accesso al lastrico, con le chiavi detenute solo dal richiedente.
Cosa dice la giurisprudenza recente?
Una sentenza del 14 agosto 2023 del Tribunale di Pisa ha stabilito che il diritto d’uso esclusivo del lastrico solare può essere acquisito attraverso l’usucapione. Questa decisione si basa sull’interpretazione dell’articolo 1126 del Codice civile fornita dalla Cassazione. La Suprema Corte, con la sentenza n. 28972/2020, ha precisato che con riferimento al lastrico solare, ed unicamente rispetto ad esso, è ben possibile considerarne l’uso esclusivo come un diritto reale minore, suscettibile, ricorrendone i presupposti, di essere acquistato a titolo originario e, dunque, usucapito.
Quali sono gli esempi pratici?
Nel caso portato davanti al Tribunale di Pisa, un condòmino ha dimostrato, anche attraverso testimonianze, di aver goduto del lastrico solare per più di vent’anni in modo esclusivo. La particolarità di questo caso era che il terrazzo era direttamente accessibile solo dall’appartamento del condòmino e che le chiavi erano sempre state in sua esclusiva disponibilità.