Beni immobili: casa e terreni diventano di proprietà di chi ha effettuato l’acquisto con un atto pubblico trascritto ma viziato?

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, cioè completamente indipendente dal diritto del precedente titolare sul medesimo bene. Com’è noto, per usucapire un bene altrui occorre il possesso prolungato per un certo lasso di tempo, solitamente fissato in 20 anni. Non tutti sanno, però, che è possibile ricorrere all’usucapione abbreviata decennale. A quali condizioni? Scopriamolo.

Usucapione abbreviata: cos’è e come funziona?

L’usucapione sulla proprietà di beni immobili si realizza, di norma, con il decorso di 20 anni di possesso pacifico del bene altrui (leggi “Usucapione: i beni che si possono usucapire” e “L’usucapione: cos’è e come funziona”).

Esiste però anche la cosiddetta usucapione abbreviata per beni immobili, che scatta dopo solo 10 anni.

In particolare, essa ricorre se:

• c’è la buona fede del possessore. Costui, cioè, deve essere convinto di aver acquistato la proprietà da un soggetto che sembrava effettivamente essere il proprietario del bene, anche se poi si è rivelato non essere tale;
• sussiste un titolo idoneo a trasferire la proprietà. Si deve cioè trattare di un atto pubblico (come una vendita, una donazione, ecc.) con cui viene ceduta la proprietà del bene da parte del soggetto che sembra essere l’effettivo proprietario;
• il titolo è stato trascritto nei pubblici registri immobiliari; 
• dalla data dell’acquisto del possesso devono essere decorsi almeno 10 anni.

Usucapione abbreviata: cos’è il titolo?

Il titolo è rappresentato da un negozio che sia astrattamente idoneo a trasferire il diritto di proprietà ad un altro soggetto: tale titolo si rivelerà poi inefficace solo perché l’alienante non è l’effettivo proprietario.

Per questo si usa la locuzione “titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà”: in teoria esso potrebbe essere anche valido, se non fosse per il fatto che il venditore non ha il potere di alienare, non avendo alcun diritto di farlo su un bene non proprio.

Oltre a un atto tra privati (un contratto, per esempio), il titolo idoneo potrebbe essere anche un provvedimento del giudice o di una autorità amministrativa, come per esempio una vendita forzata a seguito di asta in tribunale.

Quindi, chi a seguito di un’espropriazione immobiliare, acquisti un bene, ma dopo 10 anni di possesso ci si accorge che il trasferimento era viziato perché l’espropriato non era l’effettivo titolare del bene stesso, potrà ugualmente rivendicare l’usucapione breve.

Anche la donazione di beni altrui è idonea a far scattare l’usucapione abbreviata [1].

L’usucapione decennale opera solo nel caso in cui si acquisti il bene da colui che non è il legittimo proprietario, e non invece quando vi sia un acquisto da un soggetto che è il proprietario ma in base a un contratto nullo o comunque viziato [2].

Secondo la Corte di Cassazione [3], costituisce elemento essenziale dell’usucapione abbreviata decennale l’esistenza di un titolo idoneo a trasferire il diritto di proprietà (o di altro diritto reale di godimento), intendendosi per tale quello che in astratto, se proveniente dal titolare, sarebbe sufficiente al trasferimento e al conseguente acquisto immediato del diritto, e che, in concreto, comporti un’esatta corrispondenza tra il diritto immobiliare del quale si sostiene l’acquisto per il possesso decennale esercitato e quello acquistato in buona fede.

La buona fede nell’usucapione abbreviata

Quanto alla buona fede, essa non può limitarsi a una generica ignoranza di ledere i diritti altrui, ma deve essere fondata su un titolo che giustifichi il possesso.

Non può aversi l’usucapione decennale (ma potrebbe comunque valere quella dei 20 anni) nel caso in cui il titolo contenga elementi idonei a consentire, con la normale diligenza, di escludere o comunque dubitare della titolarità in capo all’alienante del diritto trasferito.

Ciò infatti esclude che si possa parlare di buona fede, la quale, per essere tale, richiede comunque un comportamento attento e diligente [4].