Come far cadere in errore il possessore dell’immobile e impedire che questi possa usucapire una casa o un terreno. Tutte le modalità e le formule per impedire l’usucapione. 

Esistono una serie di trucchi per evitare l’usucapione, per impedire cioè che una persona rivendichi la proprietà di un bene altrui dopo averlo posseduto e utilizzato per oltre 20 anni. 

Bisogna innanzitutto sapere che, per legge, l’usucapione è incompatibile con tutti quei comportamenti del possessore che manifestino (in modo esplicito o implicito) il riconoscimento dell’altrui proprietà. Chiaramente però quest’ultimo si guarderà del bene dal compierli. Tuttavia c’è un modo di tendere una sorta di trappola maliziosa, pur tuttavia lecita, in modo da evitare di perdere la proprietà della casa, del terreno, della villa e così via.

In questo articolo individueremo alcuni metodi per evitare che una persona possa rivendicare l’usucapione. Ma prima dobbiamo chiarire cos’è l’usucapione e come funziona.

Cos’è l’usucapione?

L’usucapione è un mezzo di acquisto della proprietà di un bene mobile o immobile altrui. Viene, il più delle volte, utilizzato con riferimento a terreni e abitazioni. Grazie all’usucapione, chi utilizza il bene altrui per almeno 20 anni come se fosse il proprio, arrogandosi i diritti che la legge riconosce solo al proprietario, senza che quest’ultimo faccia nulla per rientrare nel possesso del proprio bene, ne diventa titolare. 

Ai fini dell’usucapione sono necessari alcune condizioni:

• il possessore deve prima entrare nella disponibilità del bene in modo pacifico e alla luce del sole. Non deve cioè farlo in forma violenta o clandestina;
• il possessore deve compiere sul bene almeno un comportamento da cui si evinca la volontà di atteggiarsi a legittimo proprietario. Potrebbe trattarsi di una ristrutturazione, di una modifica della destinazione d’uso, della modifica della serratura, di una recinzione o un cancello, ecc. Devono chiaramente essere comportamenti non autorizzati dal titolare del bene;
• da tale atto devono decorrere almeno 20 anni;
• nel corso di questi 20 anni il proprietario non deve mai notificare al possessore un atto giudiziario rivolto a recuperare il proprio bene. La semplice raccomandata con la diffida è insufficiente;
• il possessore deve poi intentare una causa al proprietario del bene affinché il giudice, previa valutazione delle prove dell’usucapione, ordini al Conservatore dei Registri Immobiliari di modificare l’interazione del bene.

In presenza di tutti questi presupposti, la proprietà dell’immobile si trasferisce al possessore senza bisogno di un atto notarile e, ovviamente, del suo consenso.

Come evitare l’usucapione?

Per evitare l’usucapione è necessario che il detentore del bene riconosca l’altrui proprietà. Può farlo in modo esplicito o tacito. Vediamo qui di seguito qualche possibile ipotesi.

Un riconoscimento esplicito potrebbe consistere in una dichiarazione espressa e formale da parte del possessore con cui riconosce esplicitamente chi è il proprietario del bene. Ecco una formula.

Io sottoscritto sig. <…>, possessore dal giorno <…> dell’immobile sito in <…>, iscritto ai Registri Immobiliari al <…>, dichiaro di riconoscere esplicitamente e formalmente che il legittimo proprietario di detto bene è il sig. <…> e che pertanto, su di esso, io non ho maturato alcun diritto di usucapione. 

Tale documento andrà ovviamente firmato e datato, per poi essere consegnato in originale al titolare del terreno o dell’abitazione.

Svariate sono invece le forme di riconoscimento implicito. Una di queste è costituita, ad esempio, dal pagamento del canone di locazione o dalla consegna periodica dei prodotti del campo al suo titolare come compartecipazione del raccolto annuale. 

Un altro modo per riconoscere tacitamente la proprietà altrui è richiedere al titolare – sempre per iscritto – l’autorizzazione a compiere determinate attività di amministrazione straordinaria oppure domandare il rimborso spese per interventi già effettuati. Ecco una possibile formula.

Egr. Sig. <…>, in data <…> ho notato che l’immobile da lei affidato alla mia disponibilità presenta delle gravi perdite idriche che potrebbero comportare danni per i residenti e per coloro che confinano con detta abitazione. Pertanto le chiedo di intervenire tempestivamente per effettuare i dovuti interventi di riparazione alle tubature. 

Anche la richiesta di acquistare l’immobile altrui può essere un tacito riconoscimento della proprietà e dunque potrebbe impedire l’usucapione. Di questo sistema però ci occuperemo meglio nel successivo paragrafo. 

Un trucco infallibile per evitare l’usucapione 

Come abbiamo anticipato in apertura esiste un trucchetto, del tutto legale ma molto ingegnoso, con cui è possibile spingere il possessore del bene a riconoscere tacitamente la proprietà altrui senza accorgersene. Per comprenderlo facciamo un esempio.

Saverio ha utilizzato per 20 anni il terreno di Raffaele, lo ha coltivato, ne ha raccolto i frutti, ha effettuato lavori e vi ha realizzato anche una stalla. Ora, a distanza di tutto questo tempo, intende agire contro Raffaele per rivendicare la proprietà tramite usucapione. Raffaele sa che Saverio avrebbe tutte le possibilità di vincere la causa. Così gli tende una trappola. Si dimostra apparentemente intenzionato a venirgli incontro e gli propone, per evitare il giudizio e fargli risparmiare le spese processuali, un atto di compravendita a un prezzo simbolico, ad esempio a 50 euro. In questo modo il corrispettivo basso determinerà anche una bassa imposizione fiscale. A tal fine chiede a Raffaele di inviargli una lettera con una proposta di acquisto in cui scrive:

«Io sottoscritto sig. <…> chiedo al sig. <…> di poter acquistare il suo immobile sito in <…> iscritto ai Registri Immobiliari al <…> al presso di euro 50,00». La dichiarazione va datata e firmata.

La trappola è tesa ed è funzionante. Infatti la richiesta di acquisto di un immobile costituisce un tacito riconoscimento della proprietà altrui. Del resto chi mai vorrebbe pagare qualcosa che è già propria? In questo modo il possessore non sta facendo altro che ammettere di non essere il proprietario del bene e quindi sta impedendo l’usucapione.