La violazione del limite massimo consentito rende annullabili le delibere adottate, anche quando i voti di chi aveva fatto incetta di deleghe non erano stati determinanti per l’approvazione.

Si potrebbe chiamare «l’impero delle deleghe»: una saga di potere che va in onda in parecchi condomini italiani, quando qualcuno si presenta in assemblea con un pacchetto consistente di voti e, forte del loro numero, cerca di condizionare le decisioni da prendere. A quel punto uno non vale semplicemente uno, come dovrebbe essere, ma molto di più: chi ha fatto incetta di deleghe si sente più forte degli altri e vorrebbe prevalere.

Per fortuna la legge pone un limite e non consente metodi dittatoriali o impositivi. Anzi, la normativa impone un vero e proprio divieto di accaparramento delle deleghe, proprio al fine di evitare prevaricazioni. E i regolamenti condominiali possono prevedere condizioni ancor più restrittive e stringenti. Ma precisamente cosa succede se ci sono troppe deleghe in assemblea di condominio? La risposta è molto semplice: le deliberazioni assunte sono viziate, e possono essere impugnate dai condomini dissenzienti o assenti, per ottenere il loro annullamento da parte del giudice.

Il condominio funziona in base ad una elementare regola di democrazia rappresentativa, che non può essere violata, e nemmeno aggirata con questo tipo di espedienti. La giurisprudenza è così severa su questo aspetto di partecipazione democratica alla vita condominiale che ritiene invalide anche le delibere che avrebbero superato la cosiddetta «prova di resistenza», cioè sarebbero state approvate con il numero di voti sufficiente anche senza il contributo determinante di chi aveva un eccessivo numero di deleghe. Lo ha ribadito una recente sentenza del tribunale di Roma [1].

Numero massimo deleghe in assemblea

L’art. 67 delle Disposizioni di attuazione del codice civile (introdotto nel 2012 dalla legge di riforma del condominio) stabilisce, innanzitutto, che ciascun condomino può partecipare all’assemblea non necessariamente di persona, ma anche attraverso un rappresentante, purché quest’ultimo sia munito di delega scritta. In linea generale, quindi, la facoltà di farsi rappresentare da un delegato è ammessa.

Ma la stessa norma impone dei limiti al numero massimo delle deleghe consentite in assemblea, e stabilisce che, nei condomini con più di 20 partecipanti, ogni delegato «non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale», che fa riferimento ai millesimi di proprietà. In altre parole: se il condominio ha almeno 21 partecipanti, nessun rappresentante può avere più di un quinto delle deleghe, e il valore si calcola sia per teste, cioè con riferimento al numero dei deleganti, sia per quote, in relazione ai rispettivi valori di proprietà. Facciamo qualche esempio.

Il condominio Giardino Belvedere è composto da 30 membri. Il numero massimo di deleghe ammesse in favore del medesimo delegato è di 6 (un quinto del numero totale), per non oltre 200 millesimi complessivi.

Il condominio Parco Palazzone ha 75 componenti. Ogni delegato all’assemblea non può avere più di 15 deleghe, che complessivamente non devono superare 200 millesimi.

Deleghe consentite in assemblea: le eccezioni

Attenzione: nel computo del numero di deleghe e del loro valore non va considerata la quota millesimale espressa dal delegato stesso (ovviamente, se è anch’egli un condomino), perché in quel caso la sua partecipazione all’assemblea è diretta e non avviene per rappresentanza [2]. Questo significa che, ad esempio, un condomino potrà rilasciare delega anche in favore di un altro condomino “potente” in quanto dotato di un grosso numero di millesimi, perché le quote del delegante e del delegato non si sommano fra loro.

Nessun limite legale, invece, è previsto per i condomini con meno di 20 partecipanti, ma i regolamenti condominiali possono prevedere anche in queste situazioni un limite al numero massimo di deleghe consentite.

Troppe deleghe in assemblea: conseguenze

All’inizio dell’assemblea il presidente, prima di dichiarare validamente costituita la seduta e aperta la discussione, deve sempre controllare le deleghe conferite ed esibite, per verificare che rispettino i requisiti di forma e non superino il numero massimo consentito. Ricordiamo che il verbale deve contenere la chiara indicazione dei partecipanti, e delle rispettive quote millesimali espresse, nonché dei votanti a favore, o contro, ogni decisione posta all’ordine del giorno o comunque adottata: anche a posteriori è necessario poter constatare la corretta formazione delle maggioranze e dei quorum approvativi previsti in relazione all’oggetto delle deliberazioni.

La nuova sentenza del tribunale di Roma che ti abbiamo anticipato all’inizio [1] illustra bene quali sono le conseguenze delle troppe deleghe in assemblea: le deliberazioni adottate possono essere annullate anche se il voto di chi aveva un numero eccessivo di deleghe non è risultato determinante per l’approvazione, perché è comunque violato il principio di collegialità delle decisioni condominiali.

Numero eccessivo di deleghe: annullamento delle delibere

Nella vicenda decisa, sono state annullate tutte le delibere adottate in un’assemblea in cui un condomino aveva partecipato con cinque deleghe ricevute, contro il massimo di tre previste dal regolamento. L’obiettivo della riforma del condominio entrata in vigore nel 2013 – spiega il tribunale – è quello di garantire la funzione dell’assemblea come luogo di dibattito per la formazione della volontà condominiale, evitando la concentrazione di deleghe in capo a poche persone tendenzialmente dominanti.

Così – si legge nella sentenza – non soltanto la previsione legale, ma anche la clausola ulteriormente limitativa del numero di deleghe, contenuta nel regolamento di condominio, «è inderogabile, in quanto posta a presidio della superiore esigenza di garantire l’effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell’interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente, sicché la partecipazione all’assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento suddetto, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un’ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l’approvazione della deliberazione». Si tratta di un principio già enunciato dalla Corte di Cassazione [3].

Di conseguenza, se risulta che le decisioni sono state adottate in un’assemblea alla quale ha preso parte un rappresentante munito di un numero di deleghe superiore a quello massimo consentito dalla legge o dal regolamento condominiale, le relative delibere possono essere impugnate con ricorso al tribunale civile competente, per chiedere ed ottenere il loro annullamento. Il ricorso deve essere proposto entro il termine di 30 giorni decorrente, per i presenti, dalla data della riunione, e per gli assenti dal momento di ricezione del verbale.

Approfondimenti

• Numero massimo di deleghe in condominio;
• Deleghe condominio: una sola persona può averne tante?;
• Delega assemblea di condominio: può essere parziale?;
• Come conferire delega per l’assemblea di condominio.

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