La registrazione tardiva del primo contratto di affitto non prevale sul secondo che prevede un canone inferiore.

Tra due contratti di affitto quale prevale? La questione, che è stata al centro di una interessantissima decisione della Cassazione, può essere meglio compresa con un esempio pratico.

Ipotizziamo il caso di un locatore che faccia firmare al proprio inquilino un contratto di affitto per un canone mensile di 600 euro. Nello stesso tempo gliene sottopone un secondo con un canone di 200 euro. Solo quest’ultimo però viene “dichiarato” ossia registrato all’Agenzia delle Entrate, mentre il primo resta “in nero”. Negli accordi tra le parti l’inquilino versa l’importo più alto. Senonché, dopo un paio di anni, smette di pagare. Il locatore, per procedere allo sfratto e ottenere un decreto ingiuntivo basato sul canone superiore, va a registrare il primo contratto. L’inquilino si oppone deducendo l’esistenza della seconda scrittura privata, anch’essa registrata.

Ebbene, tra i due contratti di locazione, entrambi registrati, quale prevale? Il primo, seppur registrato tardivamente, o il secondo?

L’ordinanza della Corte di Cassazione del 30 marzo 2023, n. 8968 affronta questo delicato problema, mettendo in luce l’importanza della registrazione ai fini della validità del contratto di locazione e le conseguenze che la relativa omissione comporta. Ma procediamo con ordine.

Cosa succede se il contratto di locazione non è registrato?

Un contratto di locazione non registrato è nullo: non esplica quindi effetti tra le parti ed è come se non esistesse. Pertanto locatore e conduttore non sono tenuti a rispettarlo.

Lo stesso vale nel caso di accordo “sottobanco” per il pagamento di un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto ufficiale: l’omesso versamento della differenza, seppur accettata verbalmente o per iscritto dall’inquilino, non può dar luogo a sfratto e/o decreto ingiuntivo se tale accordo non è stato registrato.

Si può registrare tardivamente un contratto di locazione?

La locazione non registrata può però essere sanata. Si può cioè procedere a registrazione tardiva. La quale avrà effetto retroattivo e sanante: in altri termini il contratto acquisterà validità ed efficacia sin dalla sua stipula.

È chiaro però che per effettuare la registrazione tardiva di un contratto di locazione a suo tempo non dichiarato bisognerà versare all’Erario non solo l’imposta ma anche le sanzioni per il ritardo. Difatti la registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso.

Che succede se ci sono due contratti?

In presenza di due contratti di locazione, l’uno non registrato e l’altro invece sì, prevale sicuramente il secondo visto che, come detto, il primo è nullo.

Se il primo contratto, inizialmente non dichiarato, viene successivamente registrato, l’effetto sanante opera solo a patto che non sia stato registrato, nel frattempo, un secondo contratto di locazione. In altri termini, in presenza di un contratto di locazione regolarmente registrato, la registrazione di quello anteriore non ha alcun effetto. Nell’esempio da cui siamo partiti, quindi, il locatore che va a registrare tardivamente il primo contratto di locazione, quello cioè con il canone superiore, solo per ottenere un decreto ingiuntivo per le maggiori somme concordate con l’inquilino, non farà una scelta corretta: difatti, tra i due contratti di affitto, prevale quello che è stato registrato per primo ossia, nel nostro esempio, il secondo.

Qual è l’orientamento della Corte di Cassazione sulla registrazione dei contratti di locazione?

Con l’ordinanza in commento, la Corte di Cassazione ha confermato che quando viene concluso un primo contratto di locazione immobiliare e successivamente viene firmato un secondo contratto con un canone inferiore, la tardiva registrazione del contratto originario non può sanarne l’invalidità (anche se, di regola, tale registrazione ha effetto retroattivo e sanante). L’adempimento fiscale tardivo non può danneggiare il conduttore, pertanto solo il contratto successivo è valido per regolare il rapporto tra le parti.

Cosa implica la tardiva registrazione del contratto originario?

La tardiva registrazione del primo contratto di locazione potrebbe sanarne l’invalidità. Tuttavia, nel caso in questione, la registrazione è avvenuta solo dopo che le parti avevano concluso e registrato un secondo contratto con un canone inferiore. Di conseguenza, la Corte ha considerato che la stipulazione del secondo contratto, immediatamente registrato, rappresentasse una rinuncia automatica alla registrazione del primo contratto.

Le Sezioni Unite della Cassazione avevano già stabilito che la sanatoria per la registrazione tardiva di un contratto con un canone inferiore non può avere effetto salvifico su un contratto effettivo dissimulato. Pertanto, una tardiva registrazione del contratto che prevede un canone maggiore rispetto a un contratto successivo, prontamente registrato, non può sovrapporsi a quest’ultimo riguardo alla misura del canone.

Qual è l’importanza della registrazione corretta dei contratti di locazione?

Questa sentenza della Corte di Cassazione sottolinea l’importanza della registrazione tempestiva dei contratti di locazione. La registrazione corretta garantisce la validità e l’applicabilità dei contratti, fornendo sicurezza giuridica alle parti coinvolte. Inoltre, evidenzia come sia essenziale comprendere le implicazioni fiscali e legali dei contratti di locazione, al fine di evitare controversie future.