Verticale, orizzontale, minimo o super, parziale o formato da edifici indipendenti: le caratteristiche di ciascuna realtà condominiale.

Si dice «condominio» e si pensa agli edifici alti delle città, con almeno tre o quattro piani di altezza. In realtà non tutti sono così, anche se hanno la stessa dicitura e caratteristiche del tutto simili. Alcuni hanno unità immobiliari separate ma condividono delle parti o dei servizi in comune, come vedremo tra poco. Tra i vari tipi di condominio, quali differenze ci sono?

Ne possiamo elencare:

• il condominio orizzontale o verticale, che è quello più comune;
• il condominio di edifici indipendenti;
• il supercondominio;
• il condominio minimo;
• il condominio parziale.

Vediamo nel dettaglio le caratteristiche di ciascuno.

Condominio orizzontale o verticale

Il più diffuso tra i vari tipi di condominio è quello sviluppato in senso orizzontale o verticale. Il primo è il caso, ad esempio, delle villette a schiera o della casa di corte. Il secondo è il condominio che si presenta come il tipico palazzo, quello che normalmente si trova nelle vie delle città.

Se quest’ultimo dà più l’idea del condominio tradizionale, affinché le villette a schiera possano essere considerate condominio devono essere dotate di alcune parti comuni, come ad esempio:

• di elementi strutturali come il viale di accesso, il giardino, il muro perimetrale all’interno del quale sono collocate le unità abitative, ecc.;
• di impianti essenziali comuni, come il cancello di ingresso al viale condiviso, l’impianto di illuminazione, il pannello con i citofoni di tutti i vicini, ecc.

A differenza del condominio verticale, in quello orizzontale non rientra nelle parti comuni il tetto di una sola villetta a schiera, dato che, ovviamente, si tratta della copertura di ogni singola proprietà privata.

Per quanto riguarda, invece, la casa di corte, si tratta di condominio perché presenta un cortile e un portone d’accesso comuni, ai quali possono aggiungersi l’illuminazione e l’autoclave.

Condominio di edifici indipendenti

Si diceva all’inizio che tra i vari tipi di condominio c’è anche quello formato da unità abitative separate. Si tratta del condominio di edifici indipendenti che hanno, però, delle parti in comune, come locali, servizi o impianti condivisi. Si pensi ai vari edifici che hanno una piscina in comune.

In questi casi, comunque, sono i vicini a decidere se costituire un condominio unico oppure formarne uno per ogni singolo edificio.

Supercondominio

Qui ci agganciamo all’ipotesi appena citata, e cioè a quella realtà in cui ci sono più edifici con una propria autonomia che condividono alcuni servizi. Le regole che disciplinano il supercondominio sono applicabili anche ai condomini di edifici indipendenti che hanno delle parti comuni, cioè a quelli visti in precedenza. La differenza consiste nel fatto che quelli di edifici indipendenti – come detto – sono formati sulla base di una decisione presa dai vicini, mentre il supercondominio è costituito automaticamente per il solo fatto che più corpi di fabbrica hanno in comune uno o più servizi o parti comuni. Può essere costituito anche:

• per espresso regolamento predisposto dal costruttore del complesso di edifici;
• quando l’assemblea decide di suddividere un condominio in più condominii, dando vita contestualmente al nuovo supercondominio per la gestione di alcune parti comuni.

Lo scopo del supercondominio è quello di seguire più realtà condominiali che abbiano parti o servizi in comune e che hanno bisogno di una gestione unitaria, separata da quella dei singoli fabbricati. È essenziale, però, che ci sia la comproprietà di beni e servizi.

L’amministrazione può essere affidata anche ad un amministratore diverso da quello incaricato di gestire i singoli edifici condominiali che ne fanno parte.

Condominio minimo

Il condominio minimo è quello composto da soli due proprietari. È il caso della tipica villetta bifamiliare.  Nella prassi, però, il concetto viene applicato anche agli immobili i cui proprietari siano più di due ma in numero inferiore rispetto al numero oltre il quale è obbligatorio nominare un amministratore di condominio (e cioè più di otto).

Quanto appena detto, quindi, significa che nel condominio minimo non è obbligatoria la nomina dell’amministratore. Per tutto il resto, si applica la disciplina dei normali condomini, sia con riguardo all’organizzazione interna sia per le situazioni soggettive dei partecipanti.

Se i proprietari sono due, c’è da augurarsi che vadano d’accordo: se dovessero prendere delle decisioni e ciascuno avesse un parere diverso, non resta che rivolgersi all’autorità giudiziaria. Perciò, la spesa sostenuta dal singolo condomino e non autorizzata dall’altro è rimborsabile da parte di chi non ha partecipato solamente nell’ipotesi in cui i lavori intrapresi abbiano i requisiti dell’urgenza. Si pensi al pezzo di cornicione che sta per cadere e che potrebbe fare del male a qualcuno o alla gronda otturata che rischia di creare un danno.

Anche due villette a schiera, che condividono il muro di tramezzo costituito da un unico manufatto per separare le due unità, ubicate in un unico corpo di fabbrica, sono considerabili come condominio minimo.

Condominio parziale

Ultima tra le tipologie di condominio, quella dell’edificio che ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solamente una parte di tutto il fabbricato. Poiché, per legge, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità, la prassi e la giurisprudenza hanno creato questa particolare figura chiamata condominio parziale, sul fondamento del collegamento strumentale tra beni.

Si parla, per esempio, dell’ascensore che serve solo alcuni piani del palazzo o all’edificio in cui ogni piano è servito da una scala indipendente dalle altre.

A livello pratico, l’esistenza di un condominio parziale comporta che:

• le spese di conservazione e manutenzione relative a beni e servizi destinati a servire solo parte del fabbricato vengono pagate solo da chi ne trae utilità;
• in assemblea, se l’ordine del giorno riguarda beni o servizi limitati solo ad alcuni condòmini, i quorum vanno calcolati con esclusivo riferimento a loro;
• la legittimazione processuale nelle controversie relative a beni o servizi che sono a vantaggio solo di alcuni condòmini spetta all’amministratore del condominio. Vuol dire che non si può citare in giudizio il condominio parziale ma sarà necessario citare l’intero condominio.

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