Il proprietario della mansarda contribuisce più degli altri condomini per le spese di manutenzione del tetto?

Ipotizziamo un condominio ove l’unità abitativa situata all’ultimo piano sia caratterizzata da un soffitto mansardatoche segue le inclinazioni del tetto. Questo pone una domanda: il proprietario deve pagare di più per le spese di manutenzione del tetto rispetto agli altri condomini? La questione va definita sulla base dell’interpretazione di due norme fondamentali: l’articolo 1117 del codice civile che indica quali sono i beni comuni, e l’articolo 1123 del codice civile che invece stabilisce come debbano essere ripartite le spese condominiali. Ma procediamo con ordine.

Chi è il proprietario del tetto in condominio?

Per comprendere chi debba sostenere i costi di manutenzione, è essenziale sapere a chi appartiene il tetto. Secondo l’articolo 1117, numero 1, del Codice civile, il tetto, essendo destinato alla copertura dell’intero edificio, è di proprietà comune di tutti i condòmini, a meno che non ci siano disposizioni contrarie nel titolo di proprietà (un rogito notarile o un regolamento approvato all’unanimità).

Come si ripartiscono le spese di manutenzione del tetto?

Le spese per la conservazione e la manutenzione del tetto devono essere ripartite tra tutti i condòmini. Questa ripartizione è proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, ossia in base ai cosiddetti millesimi di proprietà.

Tuttavia se il tetto dovesse essere di proprietà esclusiva si avrebbe un diverso criterio di ripartizione: un terzo a carico del proprietario e due terzi tra gli altri condomini in proporzione ai millesimi. Tale situazione si verifica più di frequente con riferimento piuttosto alla terrazza o al lastrico solare e non invece nel caso di tetto spiovente.

Ci possono essere eccezioni nella ripartizione delle spese?

Tutti coloro che fanno parte del condominio sono obbligati a contribuire al pagamento delle spese, salvo diversa indicazione derivante da una convenzione in un regolamento condominiale o da una delibera unanime dei condòmini. Questo principio è stato ribadito dalla Cassazione nella sentenza 28679/2011.

È possibile applicare criteri di riparto diversi per il tetto?

La ripartizione delle spese è giustificata dalla funzione strumentale del tetto, necessaria per proteggere le singole unità immobiliari dagli agenti atmosferici. E ciò vale anche quando si tratta di un tetto che funge anche da mansarda: lo stesso non viene meno alla sua funzione di garantire alle unità abitative che si trovano sotto la relativa verticale di essere riparate. Né l’assemblea dei condòmini a maggioranza né l’amministratore possono unilateralmente decidere di applicare un criterio di riparto delle spese diverso da quello stabilito nelle tabelle millesimali, a meno che ciò non emerga dagli atti di acquisto dei singoli condòmini.

Il proprietario dell’ultimo piano paga di più per il tetto?

In conclusione, è illegittimo che il proprietario dell’ultimo piano debba sostenere una maggiore spesa per la manutenzione del tetto comune anche se la sua unità immobiliare è costituita da una mansarda.

La spesa deve essere ripartita equamente tra tutti i condòmini secondo millesimi, a meno di accordi specifici stabiliti all’unanimità o contenuti in regolamenti condominiali approvati anch’essi da tutti i condomini.