Un’area adiacente ad un’unità immobiliare ubicata all’ultimo piano di un edificio condominiale può essere sanata, se non presente nel rogito di acquisto?

Occorre preliminarmente verificare che si tratti di pertinenza esclusiva del proprio immobile, giacché, se di ampia metratura, potrebbe trattarsi di pertinenza condominiale, quale un solarium o una copertura di piano in piastrelle.

Difatti ciò spiegherebbe l’assenza in catasto di tale superficie, perché la visura riporta unicamente l’intera superficie dell’immobile intestato al singolo proprietario.

Questa verifica, anzitutto, fugherebbe ogni dubbio quanto meno in ordine alla proprietà, dal momento che – ove mancasse un esplicito riferimento nell’atto pubblico di acquisto – potrebbe essere intervenuta un’usucapione in favore del proprietario per possesso ultraventennale pacifico ed ininterrotto.

Per rinvenire poi nelle carte depositate in Comune la terrazza stessa, occorre secondariamente escludere che si tratti di costruzione erroneamente riportata nella planimetria dell’immobile come finestra o balcone.

La ricerca che fuga ogni dubbio ed avrebbe valore predominante è quella dell’originario permesso a costruire (chiamata un tempo la concessione edilizia), dal quale si evince ogni informazione rispetto a ciò che si è chiesto di edificare e ciò che è stato concesso. In esso si rinviene la planimetria originaria del progetto su cui è stato concesso il permesso edilizio e da lì si capirebbe cosa sia successo in seguito e perché la terrazza non sia stata inclusa nella proprietà individuale e conseguentemente non riportata in catasto.

Partendo da tale dato certo ed inoppugnabile, si avrebbe poi la soluzione sul fatto se la costruzione sia a) sanabile, b) in che forma (Cila, Scia, ulteriore permesso a costruire) e c) con quali costi e tempistiche.

Tale documentazione è reperibile attraverso una richiesta di accesso agli atti presso il Comune ove il permesso è stato richiesto ed ottenuto.

Il rinvenimento di tale opera certamente importa una conseguenza rilevante: ogni sanatoria e conseguente modifica in catasto comporta ineluttabilmente una modifica in termini di metratura dell’immobile, con riverbero immediato su ogni tassa gravante sull’immobile, giacché aumentando la superficie di esso, aumenterebbe conseguentemente la tassa sulla proprietà (IMU), quella sui rifiuti (TARI) e l’accertamento potrebbe risalire indietro fino al termine di prescrizione di ogni ulteriore imposta evasa.

Difatti l’Ufficio del Catasto fa parte dell’Agenzia delle Entrate, per cui una modifica comporta un accertamento ed una rettifica d’ufficio da parte del Fisco.

Quindi se da una parte un’eventuale sanatoria assegnerebbe la superficie “invisibile” al proprietario della singola unità immobiliare, dall’altro comporterebbe un aggravio di spesa presente, passato e futuro.

In generale può considerarsi abusiva la veranda/terrazza che è stata costruita senza permessi edilizi operando una trasformazione di un balcone o di una terrazza con relativo aumento di volume.

Viceversa, la veranda non è abusiva se copre la superficie del terrazzo senza aumentarne il volume e senza comprometterne la destinazione d’uso.

Procedura per la sanatoria

La procedura per sanare una veranda abusiva avviene attraverso il cosiddetto permesso in sanatoria. Sono 2 le condizioni di base:

1. non deve essere stato già emesso l’ordine di demolizione della costruzione;
2. la veranda deve essere in regola con il piano urbanistico in vigore al momento della presentazione della sanatoria.

La richiesta di sanatoria va inoltrata allo stesso ufficio comunale dove si deve presentare la richiesta di permesso a costruire e dove si ottiene la licenza edilizia per costruire una veranda. Nello stesso ufficio si richiederà dunque la sanatoria per trovare una soluzione e per rimediare all’irregolarità effettuata.

Non è necessario richiedere alcun permesso all’amministratore dello stabile dove è stata realizzata la costruzione irregolare e non serve ottenere alcun permesso dall’assemblea di condominio, sempre a patto che si sia certi che si tratti di proprietà esclusiva.

Si tratta infatti di una pratica tra proprietario dell’immobile e ufficio tecnico del Comune, che non interessa il Condominio.

Il tempo per richiedere la sanatoria

Il Testo Unico dell’edilizia statuisce che per richiedere la sanatoria non ci sono limiti di tempo: si può procedere durante e dopo i lavori; ma se nelle more venisse emesso l’ordine di demolizione, il manufatto non risulterebbe più sanabile.

Per mettersi in regola e condonare una veranda parzialmente o totalmente abusiva, occorre un tempo massimo di 90 giorni.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Antonio Pagano