Problemi dei condomini: il vivere insieme implica dei grossi svantaggi in tema di gestione dei conti comuni con conseguente rischio di pignoramento dei beni personali. 

Vivere in un condominio ha i suoi svantaggi. Il più delle volte questi vengono individuati nel fatto di dover sopportare i rumori, gli odori e le esalazioni di calore provenienti dai vicini, sempre che – come dispone l’articolo 844 del codice civile – rientrino in una «normale tollerabilità». Ma, ancor più delicata, è la gestione del denaro comune con tutti i problemi che ciò trascina: dall’affidamento di tali risorse economiche a un soggetto terzo (l’amministratore) di cui spesso si ha poca fiducia al problema del mancato pagamento delle quote e delle conseguenti sperequazioni che ciò implica. Difatti è proprio dalla morosità che derivano, il più delle volte, gli svantaggi di vivere in condominio. Vediamo quali sono tali problematiche.

Riscossione delle quote condominiali

Quando si è parte di una comunità, ciascuno è chiamato a contribuire economicamente alle esigenze del gruppo in relazione a parametri predefiniti. Nel caso del condominio, tali parametri sono dati dal regolamento condominiale che fissa i millesimi di proprietà, ossia la misura della partecipazione individuale alle spese comuni. È difficile mandare giù che alcuni condomini paghino puntualmente gli oneri e altri invece facciano orecchie da mercante. Ed è ancor più difficile accettare, in assemblea, di trovare accordi con chi, per colpa della propria morosità, rischia di far “saltare” i conti. Ecco perché la legge stabilisce che, per annullare il debito a un condomino e ripartirlo sugli altri, è necessaria l’unanimità.

Per evitare che l’amministratore tratti in modo diverso i condomini che non pagano, seguendo preferenze e amicizie, la legge gli impone il dovere di agire – anche tramite pignoramento – contro tutti i debitori entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio al cui esercizio si riferisce la morosità. Diversamente il capo condomino può non solo essere sostituito ma soprattutto trascinato in tribunale per responsabilità professionale e condannato al risarcimento del danno.

Le conseguenze della morosità

La morosità da parte di alcuni condomini può essere causa di gravi problemi all’interno di un condominio.

Il primo di questi è il rischio che il creditore, a cui l’amministratore non ha potuto pagare la fattura, agisca contro il condominio pignorandone il conto corrente su cui i condomini più virtuosi hanno già versato le proprie quote. Il che significa che chi è stato diligente si vedrà privare di quanto ha pagato per colpa di chi invece non lo ha fatto. In pratica, ad essere pignorati sono proprio i soldi di chi ha adempiuto ai propri doveri e non quelli di chi è rimasto invece inadempiente.

Il secondo problema deriva dal rischio che il creditore, non trovando sul conto corrente di che soddisfarsi, agisca contro i singoli condomini, cosa che la legge gli consente di fare. Qui il codice civile fissa un ordine da rispettare: il creditore deve prima agire contro i condomini morosi, il cui elenco gli deve essere fornito dall’amministratore, e poi contro tutti gli altri che sono in regola coi pagamenti. Ma è verosimile che, se contro i morosi ha già agito il condominio, evidentemente non riuscendo nel proprio intento, il creditore esterno non possa fare di meglio. Ragion per cui è quasi consequenziale il pignoramento dei beni dei condomini virtuosi. Beni che possono consistere nel conto corrente, nello stipendio o nella pensione, e finanche nella stessa casa. Ricordiamo infatti che il pignoramento immobiliare si può eseguire sulla «prima casa» (che solo il fisco non può toccare) anche per importi minimi. 

Per evitare una situazione del genere, l’assemblea dovrebbe agire in anticipo, riscuotendo dai condomini che già hanno pagato le proprie quote ulteriori contributi per appianare i debiti di bilancio. Nel fare così, però, si sfasano i criteri di ripartizione delle spese: criteri che, come noto, sono regolati secondo millesimi. In pratica, alcuni condomini potrebbero essere tenuti a pagare di più di quanto da loro dovuto per coprire le perdite. Ma ciò è possibile solo se c’è l’unanimità. Ogni singolo condomino ha diritto di veto. E l’opposizione di uno potrebbe implicare, per gli altri, il rischio del pignoramento da parte del creditore (come detto sopra).

Il distacco delle utenze

Quando il creditore è una società fornitrice di utenze, oltre all’azione esecutiva il condominio rischia il distacco del servizio. Si pensi allora come si potrà sentire il condomino che ha regolarmente pagato le quote e che, tuttavia, si veda interrompere l’erogazione dell’elettricità, non potendo così prendere l’ascensore; o che si veda sospendere la fornitura di riscaldamento centralizzato, dovendo fare la doccia fredda o non potendosi riscaldare durante l’inverno. 

Il rischio del risarcimento del danno

Di tutti i danni causati dal condominio ne rispondono i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi. Vivere in un condominio senza assicurazione e con le parti comuni non sottoposte a regolare manutenzione può essere estremamente pericoloso da un punto di vista economico. Si pensi a un pezzo di cornicione che cada in testa a un passante o a una scala particolarmente scivolosa su cui cada rovinosamente una persona anziana: del risarcimento dei danni devono rispondere tutti i condomini. E le somme, a volte, possono essere particolarmente elevate, specie quando si tratta di infortuni gravi o addirittura mortali. Ecco perché tutte le aree a rischio del condomino andranno delimitate con apposite recinzioni. Ed è necessario che l’amministratore si attivi per tempo per evitare il peggioramento della situazione.

Tipica è anche la questione relativa alla copertura del tetto il cui rifacimento spesso si rinvia per questioni economiche. Se, di lì, dovessero provenire infiltrazioni negli appartamenti sottostanti, tutto il condominio dovrebbe provvedere a ripristinare l’appartamento danneggiato, con conseguenti spese esose.

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