Qual è il procedimento per stabilire chi sarà la figura incaricata di gestire le parti comuni a più condomini: chi partecipa all’assemblea e quale maggioranza occorre.

La “città tentacolare” prefigurata in una vecchia canzone di Adriano Celentano rivive oggi in varie forme: non solo nelle zone popolari suburbane, ma anche nei più prestigiosi quartieri residenziali e nei gruppi di villette a schiera. Moltissimi italiani vivono in grandi complessi immobiliari, composti da decine, e talvolta centinaia, di palazzine, che nel loro insieme danno vita ad un supercondominio. Il paradosso è che un unico edificio, anche quando si tratta di un palazzone di 20 piani con 100 appartamenti, forma un unico condominio, mentre poche palazzine separate di piccole dimensioni possono costituire un supercondominio. Ma, come vedrai, c’è una valida spiegazione che giustifica il ricorso a questa forma di gestione “federata”.

La normativa del supercondominio è un po’ diversa da quella stabilita per i condomini semplici, in quanto nella gestione di questi estesi comprensori bisogna tenere conto delle unità elementari che li compongono: ogni condominio che fa parte del supercondominio ha voce in capitolo nelle decisioni da adottare, con un meccanismo simile a quello di governo di una repubblica di Stati federati, per tutto ciò che riguarda gli aspetti comuni a tutti i membri della compagine. Questa peculiarità incide parecchio sul procedimento di nomina dell’amministratore di un supercondominio. Quando bisogna decidere su questo argomento si convoca una sorta di “super assemblea” alla quale partecipano, in rappresentanza, soltanto i delegati di ogni condominio, anziché tutti i singoli condòmini.

Quando c’è supercondominio?

Il presupposto di ogni condominio è la presenza di una pluralità di unità immobiliari – ne bastano due – appartenenti a proprietari diversi. Se il numero dei proprietari è inferiore a 9 non è obbligatoria (anche se è sempre consigliabile) la nomina dell’amministratore.

Se le unità immobiliari appartenenti ad almeno due proprietari differenti non si trovano nello stesso edificio, ma condividono alcune parti comuni, comprese tra quelle elencate nell’art. 1117 del Codice civile, allora c’è un supercondominio (detto anche condominio complesso), che si costituisce automaticamente, anche in assenza di una specifica delibera.

Supercondominio: cosa comprende?

Nel supercondominio i diversi condomini sono legati fra loro dalla presenza di impianti o spazi condivisi e fruibili da tutti, come, ad esempio:

• il cortile o giardino comune;
• il vialetto di ingresso unico dal quale si accede alle varie palazzine;
• la recinzione esterna dell’area in cui sono situati i diversi fabbricati;
• la guardiola del portiere, o il gabbiotto del personale che presta servizio di guardiania;
• il locale delle autorimesse, quando non è diviso in singoli box.

Supercondominio: quali norme si applicano?

Al supercondominio si applicano, «in quanto compatibili», le stesse regole che valgono per il condominio semplice: lo prevede una norma del Codice civile [1] introdotta con la riforma del 2012 per disciplinare questo fenomeno sempre più diffuso.

La formulazione un po’ vaga di questa disposizione legislativa lascia intendere soltanto una cosa certa: che anche il supercondominio è un condominio, sia pure connotato da alcune peculiarità, e perciò ad esso si applica la normativa specifica prevista per il condominio negli edifici, anziché quella più generale della comunione. Ai fini pratici, ciò comporta che nelle situazioni che abbiamo descritto si applica – come ha affermato la Cassazione [2] – una «presunzione legale di condominialità» sulle parti comuni che sono destinate stabilmente all’uso, o al godimento, di edifici strutturalmente separati.

Amministratore del supercondominio: come si nomina?

Per la nomina dell’amministratore di un supercondominio si deve osservare la particolare procedura stabilita dalla legge [3], che è obbligatoria quando i partecipanti siano complessivamente più di 60, e facoltativa quando il numero è inferiore.

L’assemblea di ciascun condominio deve designare – con la maggioranza numerica degli intervenuti che esprimono almeno due terzi del valore dell’edificio [4] – un proprio rappresentante all’assemblea supercondominiale per la gestione delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore. Se l’assemblea non provvede, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Se solo alcuni dei condominii interessati non hanno nominato il proprio rappresentante, il giudice provvede alla nomina, su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, che deve aver diffidato gli inadempienti a provvedere entro un congruo termine per sanare l’omissione.

I rappresentanti designati da ogni condominio ricevono l’avviso di convocazione dell’assemblea supercondominiale, che deve indicare, tra i punti messi all’ordine del giorno, la nomina dell’amministratore (e, in aggiunta, ogni altra attività eventuale riguardante la gestione ordinaria delle parti comuni).

Amministratore del supercondominio: quali poteri ha?

Una volta nominato, l’amministratore del supercondominio avrà i poteri tipici dell’amministrazione condominiale, limitatamente, però, alle parti comuni esistenti tra i vari condomini che lo compongono; per tutto il resto ognuno di essi rimarrà autonomo.