Richiesta di parere legale in merito al criterio di ripartizione delle spese da applicare per le lavorazioni di rifacimento del lastrico solare e lavorazioni di competenza condominiale, da eseguire sul terrazzo a livello di proprietà esclusiva.

Ai sensi dell’art. 1126 cod. civ., “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Pertanto, le spese di riparazione/rifacimento inerenti al lastrico solare (o terrazzo) di proprietà o di uso esclusivo sono così ripartite:

• 1/3 a carico del proprietario (o usuario esclusivo);
• 2/3 a carico dei condòmini che vivono al di sotto della verticale del lastrico/terrazzo.

I condòmini potrebbero mettersi d’accordo per un diverso criterio di ripartizione, ma dovrebbero raggiungere un accordo unanime.

Anche se di proprietà esclusiva, tutto il condominio deve partecipare alle spese riguardanti il lastrico in quanto, per sua stessa natura, esso svolge una funzione di copertura per l’intero edificio. Si tratta quindi di un bene che, anche quando è esclusivo, ha comunque una grande importanza per tutto il fabbricato.

Da tanto deriva che, anche quando è di proprietà esclusiva, l’assemblea può deliberare l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sul lastrico (Cass., sent. n. 19779/2017).

Per quanto riguarda eventuali danni causati dalla ditta appaltatrice, la legge dice che l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente qualora l’opera non sia conforme alle previsioni contrattuali (difformità) o alle regole dell’arte (vizi), a meno che il committente non abbia accettato l’opera e le difformità, o i vizi fossero da lui conosciuti o facilmente conoscibili perché evidenti.

La difformità, quindi, è un lavoro diverso da quello pattuito originariamente, mentre il vizio è un vero e proprio difetto.

In casi del genere, le difformità e i vizi vanno denunciati dal committente entro il termine di sessanta giorni dalla loro scoperta (art. 1667 cod. civ.); l’azione per agire contro l’impresa si prescrive nel termine massimo di due anni dalla consegna dell’opera.

L’azione di garanzia esercitata contro l’appaltatore consente di ottenere l’eliminazione dei difetti a spese dell’impresa oppure la riduzione del prezzo, salvo in ogni caso il diritto al risarcimento dei danni (art 1668 cod. civ.).

Tanto premesso, se i lavori sul lastrico/terrazzo sono stati commissionati dal singolo proprietario, allora dovrà essere questi a denunciarne i vizi; in caso contrario, se i lavori sono stati condominiali, dovrà essere l’amministratore a far valere le ragioni della compagine.

Da tanto deriva che, se non sono stati rispettati i termini visti sopra e l’azione di garanzia è decaduta o prescritta, non ci si potrà rivalere più contro l’impresa. Si potrà al massimo agire contro l’amministratore inadempiente a cui, nonostante fossero stati segnalati i vizi dei lavori, non ha fatto nulla per tutelare il condominio.

Se l’azione contro l’impresa è decaduta o prescritta, i lavori per porre rimedio ai danni causati dall’appaltatore saranno purtroppo a carico del condominio e, qualora si tratti di lastrico o di terrazzo a uso esclusivo, andranno ripartiti come visti in precedenza (1/3 a carico del proprietario, la restante parte del condominio).

Infine, va precisato che i lavori di manutenzione straordinaria competono in modo esclusivo all’assemblea, la quale deve deliberarli prevedendo la costituzione di un fondo speciale per farvi fronte (art. 1135, nr. 4, cod. civ.). La conseguenza è che l’amministratore non potrebbe mai dare incarico a una ditta senza il previo consenso assembleare, se non nei casi di estrema urgenza (art. 1135, comma secondo, cod. civ.).

Pertanto, se gli interventi da eseguire anche per i danni causati dalla ditta esecutrice non sono stati deliberati, non potranno essere intrapresi, a meno che non siano particolarmente urgenti.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Mariano Acquaviva

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