Scopri le regole sulla presunzione di condominialità di soffitte e cortili e i requisiti per superarla. Esempi pratici e dettagli su titoli e criteri di attribuzione.

In molti condomini sorgono dubbi sulla proprietà di soffitte e cortili: sono parte del condominio o di proprietà esclusiva di un singolo condomino? In questo articolo affrontiamo il problema della presunzione di condominialità di soffitte e cortili, illustrando le regole generali, le sentenze della Cassazione e i criteri per stabilire la proprietà di questi spazi.

La presunzione di condominialità: cosa dice la legge?

La legge stabilisce una presunzione di condominialità per alcuni spazi all’interno degli edifici, come soffitte e cortili. Cosa significa? Che alcune aree si considerano sempre di proprietà del condominio, salvo prova contraria. Quali sono queste aree? Le elenca l’articolo 1117 del codice civile, ma si tratta di una elencazione esemplificativa. Si tratta ad esempio del tetto, del lastrico solare o della terrazza, le scale, le fondamenta, il cortile, il sottotetto, le tubature, le facciate dell’edificio, i pianerottoli, l’androne e così via.

La presunzione di condominialità può essere superata se si dimostra la proprietà esclusiva del bene o se si prova che è destinato al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.

Cosa dice la Cassazione sulla presunzione di condominialità?

La Cassazione [1] ha stabilito che lo stato dei luoghi e le risultanze catastali non sono sufficienti per superare la presunzione di condominialità di soffitte e cortili. Per farlo, è necessario produrre un atto pubblico contrario che dimostri la proprietà esclusiva del bene o che, per le sue caratteristiche strutturali, risulti destinato al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.

Un condomino aveva chiesto l’accertamento della proprietà condominiale di una soffitta e di un cortile a servizio di un immobile e la condanna del convenuto a eliminare una porta aperta abusivamente sul vano scala condominiale. La Cassazione ha stabilito che non è sufficiente la situazione di fatto per superare la presunzione di contitolarità, ma serve un titolo contrario.

Criteri per stabilire la proprietà esclusiva di soffitte e cortili

Per dimostrare la proprietà esclusiva di soffitte e cortili, è necessario presentare un “titolo” (ad esempi un contratto di compravendita) che ne attesti la proprietà o provare che, per le sue caratteristiche strutturali, la cosa sia materialmente asservita a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari (è il caso del sottotetto che serva per dare aria al proprietario dell’ultimo piano).

Il caso dei cortili: presunzione di condominialità e trasformazione

La Cassazione ha precisato che i cortili rientrano tra le parti comuni dell’edificio, salvo un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio. La loro trasformazione in un’area edificabile destinata all’installazione di autorimesse a beneficio soltanto di alcuni condomini non ne comporta una sottrazione al regime della condominialità sotto il profilo dominicale, ma può incidere sulla regolamentazione del loro uso.

Come procedere in caso di controversie sulla proprietà di soffitte e cortili?

In caso di controversie tra condomini riguardo alla proprietà di soffitte e cortili, è consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto condominiale per valutare la situazione e verificare se esistono titoli o prove che possano superare la presunzione di condominialità. Se necessario, il caso potrebbe essere portato in tribunale per una decisione giudiziale.

Per prevenire controversie sulla proprietà di soffitte e cortili all’interno di un condominio, è utile consultare il regolamento condominiale e verificare se vi sono disposizioni specifiche riguardanti la proprietà di questi spazi. Inoltre, una verifica nei registri immobiliari per accertarsi della titolarità delle aree può servire a prevenire conflitti e malintesi.

La gestione delle parti comuni del condominio: soffitte e cortili

Nel caso in cui soffitte e cortili siano riconosciuti come parti comuni del condominio, è compito dell’amministratore di condominio gestirne la manutenzione e l’utilizzo in modo equo e rispettoso dei diritti di tutti i condomini. In tal caso le spese devono essere ripartite secondo millesimi di proprietà tra tutti i condomini, anche tra coloro che non ne fanno uso. Ciò che conta, infatti, non è l’uso effettivo del bene condominiale ma quello potenziale, che si potrebbe cioè fare.