Come eliminare l’ipoteca sull’immobile acquistato con prestito bancario? In cosa consiste la sostituzione di garanzia?

Acquistare casa non è semplice; per tale ragione molte persone ricorrono a un mutuo, cioè a un prestito bancario da estinguere ratealmente nel corso degli anni. Solitamente la somma data col finanziamento è pari all’80% del valore del bene, così come stimato dal perito dell’istituto di credito. Cosa succede se, nel frattempo, il proprietario ha deciso di cedere l’immobile? Si può vendere una casa con il mutuo?

Si tratta di un quesito piuttosto ricorrente, se solo si considera che, di norma, per estinguere un mutuo occorrono svariati anni, a volte anche decenni. Può quindi accadere che, nelle more, il mutuatario voglia sbarazzarsi del bene che ha acquistato col prestito bancario. Questa soluzione è fattibile, anche se per ottenere il mutuo è stato necessario porre un’ipoteca sull’immobile? Cosa dice la legge? Scopriamolo insieme.

Si può vendere una casa con il mutuo in corso?

Facciamo subito chiarezza: vendere una casa con il mutuo ancora in corso è assolutamente legale. L’ipoteca di cui gode la banca non impedisce, infatti, la cessione dell’immobile, il quale rimane quindi nella piena disponibilità del suo legittimo proprietario.

Spiegato ciò, va detto che la vendita di una casa su cui pesa ancora un mutuo non è un’operazione così semplice se prima non si provvede a “sgravare” l’immobile dall’ipoteca di cui gode la banca: in caso di insolvenza, infatti, l’istituto di creditore potrebbe aggredire il bene e perfino pignorarlo.

Vediamo allora come realizzare concretamente la vendita della casa con il mutuo ancora in corso.

Cos’è la sostituzione di garanzia?

La sostituzione di garanzia è l’operazione che consente di ipotecare il nuovo immobile al posto del precedente, quello per il quale si era ottenuto originariamente il mutuo. Così facendo, la casa da mettere in vendita potrà essere “liberata”, in modo tale che i futuri acquirenti non si trovino con il peso di un’ipoteca.

Ad esempio, se sulla casa da vendere (che, per comodità, indicheremo come “A”) c’è un’ipoteca che garantisce un mutuo da pagare pari ancora a 100mila euro, il mutuatario dovrà chiedere il trasferimento dell’ipoteca dall’immobile “A” all’immobile “B” (quello nuovo da acquistare), così che la vendita della casa “A” potrà avvenire senza il peso dell’ipoteca, che sicuramente scoraggerebbe i possibili acquirenti.

Se si ha ancora un mutuo ipotecario che riguarda un’abitazione, dunque, quando si acquista un’altra casa è necessario che sia quest’ultima a garantire per la parte di prestito ancora scoperta, in modo da liberare chi comprerà il primo immobile dal peso del mutuo precedente.

L’estinzione anticipata del mutuo

Poiché la sostituzione di garanzia presuppone il consenso della banca (la quale, quindi, potrebbe anche sottrarsi all’accordo), un altro modo per poter vendere la casa presa con il mutuo ancora in corso è quella di estinguerlo prima della formale cessione.

L’estinzione anticipata del mutuo, che comporta ovviamente anche quella dell’ipoteca, può avvenire pagando in un’unica soluzione tutte le rate residue del finanziamento.

Per fare ciò, è possibile avvalersi della somma ottenuta a titolo di anticipo o di caparra direttamente dal futuro acquirente, ad esempio in sede di stipula del compromesso.

È possibile mettersi d’accordo anche in altro modo, ad esempio con un patto che preveda che il prezzo pagato per l’acquisto della casa venga versato direttamente alla banca per l’estinzione del mutuo.

L’accollo del mutuo

Non è da escludere, poi, che l’acquirente sia disposto ad accollarsi il mutuo ancora in corso, subentrando nel pagamento delle rate residue e lasciando libero il vecchio proprietario.

L’accollo del mutuo presuppone generalmente che l’importo del prestito venga scomputato dal prezzo complessivo dell’immobile.

Ad esempio, se la casa vale 150mila euro e il mutuo residuo è pari a 50mila euro, l’acquirente pagherà al venditore solamente 100mila euro, poiché la restante parte sarà costituita dal debito accollato.

Perché possa aversi l’accollo del mutuo occorre che l’acquirente accetti tutte le condizioni a cui il prestito originario era stato stipulato e la banca, a propria volta, accetti il nuovo debitore dopo averne valutato il rischio di insolvenza. Insomma: senza consenso dell’istituto di credito non si potrà fare nulla.