Rilevanza del certificato di abitabilità nel trasferimento immobiliare: cosa dice la Cassazione sulla nullità del contratto di compravendita.

Il certificato di abitabilità gioca un ruolo fondamentale nelle transazioni immobiliari. La sua assenza può bloccare il trasferimento di un immobile, sia esso a uso abitativo che commerciale. Sul punto si è espressa di recente la Cassazione. Alla Corte è stato chiesto se si può vendere senza certificato di agibilità. La risposta è stata affermativa, ma nel rispetto di alcune condizioni che vedremo qui di seguito.

È valida la vendita senza certificato di agibilità?

La questione, da un punto di vista giuridico, può sembrare sottile per i non addetti ai lavori ma cercheremo di semplificarla al massimo per renderla comprensibile anche a chi non mastica i termini tecnici del legalese.

La vendita di un immobile senza certificato di agibilità è, in sé per sé, valida: il certificato infatti non è condizione di validità del contratto, non è cioè un suo elemento essenziale come invece lo potrebbe essere l’atto notarile.

Del resto, a conferma di ciò, vi è il fatto che, se l’acquirente espressamente accetta di comprare un appartamento non agibile lo può ben fare (a patto ovviamente di non andarvi ad abitare finché non avrà ottenuto il relativo nulla osta).

Quindi, l’assenza di agibilità ha rilievo solo nei rapporti tra le parti: il contratto è valido ma se l’acquirente non ha prestato il suo consenso, questi si può sciogliere dall’impegno assunto e chiedere la restituzione dei soldi versati al venditore reticente.

Si può vendere una casa non abitabile?

In buona sostanza, si può vendere una casa senza agibilità a patto che ciò sia indicato nell’atto di compravendita e l’acquirente, consapevole di ciò, abbia accettato l’immobile nelle condizioni di fatto e di diritto in cui si trova.

Che succede invece se l’assenza del certificato non viene menzionata?

Se è stato firmato solo il compromesso (ossia il cosiddetto contratto preliminare) l’acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito (ossia il cosiddetto contratto definitivo di compravendita) e chiedere, oltre al rimborso degli anticipi già corrisposti, anche il risarcimento del danno.

Se l’acquirente firma il contratto preliminare in assenza dell’agibilità, non può rifiutarsi di sottoscrivere il rogito notarile se il venditore, prima di tale data, riesce a procurarsi detto certificato.

Invece se è stato firmato già il contratto definitivo dinanzi al notaio, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

Difatti, con la sentenza n. 32552/2023, la Cassazione ha affermato che, nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sulla attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione convenuta nel contratto, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Di conseguenza, il mancato rilascio del predetto certificato integra inadempimento del venditore.

L’acquirente può quindi rivolgersi al giudice e chiedere alternativamente:

• la riduzione del prezzo di compravendita (con rimborso della differenza);
• la risoluzione del contratto (con rimborso dell’intero presso versato).

La stessa regola vale anche nel caso di vendita di immobile a uso diverso.

Ne consegue che il difetto del certificato può essere superato solo dalla comune volontà delle parti di concludere comunque il contratto.

Con la pronuncia in commento, dunque, la Cassazione ha chiarito che l’assenza del certificato di abitabilità in una vendita immobiliare è un ostacolo insormontabile, a meno che non esista un accordo specifico tra le parti che superi questa mancanza.

A che serve il certificato di abitabilità?

Il certificato di abitabilità conferma che un immobile è adatto ad essere abitato. È un requisito essenziale che assicura la funzione economica e sociale dell’immobile, garantendone il legittimo godimento e la commerciabilità.

In quali casi è possibile superare l’assenza del certificato?

L’unico modo per superare l’assenza del certificato di abitabilità è attraverso un accordo esplicito tra venditore e acquirente che accetti la mancanza. Tale accordo può ben essere inserito nel contratto preliminare e nel successivo contratto definitivo.