Come non decadere dalle agevolazioni fiscali sulla prima casa se la coppia divorzia.

Il bonus prima casa decade se il contribuente vende l’immobile prima di cinque anni dall’acquisto. Ma che succede se la vendita dovesse derivare da una situazione di necessità perché, ad esempio, la coppia si intende divorziare e quindi è necessario sciogliere la comunione? Si può vendere la casa prima di 5 anni se ci si separa? La questione è stata oggetto di un interessante chiarimento da parte della Commissione di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio.

I giudici hanno spiegato come evitare di decadere dal bonus prima casa in caso di separazione o divorzio, quando si intende cedere l’immobile prima della scadenza del quinto anno. Ma procediamo con ordine.

Quando spetta il bonus prima casa

Immaginiamo un uomo e una donna che, appena sposati, acquistino un immobile. Come è noto, i due possono usufruire dell’agevolazione fiscale che consente loro di versare l’Iva agevolata al 4% (per gli acquisti da azienda) o, l’imposta di registro solo al 2% (per gli acquisti da privato). In più, l’imposta ipotecaria e catastale sono, nel primo caso, pari a 200 euro ciascuna e nel secondo pari a 50 euro ciascuna.

Tale bonus è consentito a patto che i due non siano proprietari di altra abitazione nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare e che non posseggano un altro immobile già ottenuto con il medesimo bonus (in caso contrario dovranno cederlo entro un anno dal nuovo rogito).

L’agevolazione fiscale prima casa è poi subordinata all’impegno da parte dell’acquirente, da dichiarare nel rogito, di trasferire la propria residenza nel Comune ove si trova l’immobile entro 18 mesi dal rogito stesso.

Ultimo requisito: se si vuol mantenere il bonus prima casa è necessario non vendere l’immobile prima di 5 anni a meno che, entro l’anno successivo, se ne acquisti uno nuovo con gli stessi requisiti che abbiamo appena visto. Tale limitazione è rivolta a evitare manovre speculative di acquisto/rivendita: il bonus serve infatti a tutelare chi intende acquistare la propria prima abitazione.

La coppia che si separa può vendere la casa prima di cinque anni?

Detto ciò, nel caso di una coppia che intenda separarsi, potrebbe sorgere la necessità di vendere la casa per liquidare il capitale e dividerlo tra i due ex coniugi al fine di far fronte alle maggiori spese che la disgregazione di un nucleo familiare comporta (un appartamento in affitto, ad esempio).

Ebbene ipotizziamo che, in un caso del genere, il contribuente – costretto a vendere l’immobile prima del quinto anno proprio perché ormai non dovrà viverci più con l’ex moglie – non abbia non abbia le disponibilità economiche sufficienti per comprare una nuova casa entro l’anno successivo. Cosa succederà in tali ipotesi?

Secondo la sentenza in commento egli decadrà dal bonus fiscale per essere venuto meno al divieto di rivendita dell’abitazione. La conseguenza è che dovrà versare all’Agenzia delle Entrate la differenza tra le imposte corrisposte al momento del rogito e quelle che avrebbe dovuto corrispondere se non avesse usufruito del bonus, maggiorate del 30% a titolo di sanzione.

Egli può evitare di versare le sanzioni se, prima dell’accertamento, comunichi all’Agenzia di non essere in grado di rispettare la condizione del riacquisto e versi spontaneamente le imposte dovute.

Come fare per non decadere dal bonus prima casa con la separazione?

C’è un solo modo per non decadere dalle agevolazioni fiscali: la vendita dell’immobile acquistato durante il matrimonio per non produrre la decadenza dall’agevolazione prima casa deve avvenire in esecuzione dell’accordo di separazione tra i coniugi, cioè nel verbale di udienza e quindi sotto il controllo del giudice. In pratica, tra gli accordi della separazione (evidentemente consensuale) vi deve essere la vendita o la donazione dell’immobile. Tale trasferimento, non solo non fa venir meno il bonus prima casa, ma determina anche l’esenzione da qualsiasi ulteriore imposta collegata all’atto (che peraltro non necessita neanche del notaio essendo “convalidato” dal giudice che è anch’egli un pubblico ufficiale).

Secondo la Cgt Lazio, la vendita dell’immobile prima dei cinque anni, senza il successivo riacquisto di un’altra abitazione, può non comportare la decadenza del bonus solo se avviene nell’ambito di un accordo patrimoniale per la separazione, sotto il controllo del giudice.

Per evitare la decadenza del bonus in caso di separazione e vendita dell’immobile, è fondamentale che la vendita avvenga come parte dell’accordo patrimoniale tra i coniugi, sotto la supervisione di un giudice. Questo accordo deve essere stipulato di comune accordo e deve regolare i rapporti economici tra i coniugi, incluso il destino dell’immobile acquistato con il bonus prima casa.

Qual è stato il caso specifico esaminato dalla Cgt Lazio?

Il caso riguardava la vendita di un immobile acquistato con il bonus prima casa da parte di un coniuge, con il ricavato della vendita diviso tra i due. Il contribuente aveva sostenuto di non avere le risorse economiche per acquistare una nuova abitazione e mantenere il bonus. Tuttavia, la vendita non era avvenuta nell’ambito di un accordo patrimoniale per la separazione controllato da un giudice, ma autonomamente, portando alla decadenza del bonus.

I giudici di secondo grado hanno stabilito che, per non perdere l’agevolazione prima casa in caso di vendita dell’immobile acquistato durante il matrimonio, la vendita deve essere eseguita in attuazione di un accordo di separazione consensuale tra i coniugi dinanzi al giudice della stessa procedura di separazione. Nel caso esaminato, la cessione avvenuta autonomamente non rientrava in queste condizioni, portando alla legittima decadenza dal bonus.