Il giudice del divorzio ha assegnato alla mia ex moglie la casa coniugale di cui sono comproprietario? Come faccio a monetizzare (cioè ricavare un reddito) dal mio 50% di proprietà? Una donazione con atto pubblico? 

Partiamo dalla donazione.

Se il suo scopo è di monetizzare, cioè ricavare un introito dalla sua quota di proprietà dell’appartamento, con la donazione questo obiettivo non può essere raggiunto perché con la donazione lei cederebbe a titolo gratuito la sua quota ad un altro soggetto, cioè senza incassare nulla (la donazione della proprietà è appunto una cessione gratuita).

Inoltre per la donazione, come per la vendita, c’è il problema che difficilmente si trova qualcuno disposto ad accettare di diventare proprietario di una quota di un immobile e, in aggiunta, senza avere il diritto di poter godere dell’appartamento (fino a quando, infatti, non sarà revocato il provvedimento di assegnazione della casa coniugale questo appartamento potrà essere abitato solo dalla sua ex moglie e da sua figlia).

Perciò per poter monetizzare (con una vendita o con un affitto), occorre innanzitutto ottenere dal Tribunale la revoca dell’assegnazione della casa alla sua ex moglie (infatti fino a quando sarà efficace il provvedimento del Tribunale che assegna alla sua ex moglie l’appartamento, sarà praticamente impossibile trovare un acquirente o un affittuario).

La revoca dell’assegnazione può essere ottenuta con un provvedimento del Tribunale quando non esistono più i presupposti in base ai quali il Tribunale stesso la concesse (casi di revoca dell’assegnazione sono ad esempio: la sua ex moglie non abita più stabilmente in quell’appartamento oppure sua figlia non convive più con la madre oppure sua figlia è diventata maggiorenne ed anche economicamente indipendente oppure la sua ex moglie inizia una convivenza nella casa assegnata oppure contrae nuove nozze).

Ebbene, se si verifica uno dei casi di revoca che le ho appena illustrato, lei può chiedere ed ottenere dal Tribunale la revoca dell’assegnazione della casa coniugale alla sua ex moglie e, poi, valutare insieme a lei se è possibile:

• sciogliere di comune accordo la comunione sull’appartamento (si procede con atto notarile e si decide o che la sua ex moglie acquisti da lei il 50% dell’appartamento oppure che sia lei ad acquistare dalla sua ex moglie il 50% dell’appartamento ed in tutti e due i casi lei potrà monetizzare);
• oppure se non si raggiunge un accordo per sciogliere la comunione sull’appartamento, lei può sempre rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che stabilisca lo scioglimento della comunione che avviene o separando materialmente, se possibile, l’immobile in due parti che vengono assegnate in proprietà esclusiva, cioè al 100%, ai comproprietari oppure vendendo all’asta l’immobile e assegnando ai comproprietari il prezzo ricavato in proporzione alle loro quote, cioè nel suo caso, 50% a lei e 50% alla sua ex moglie).

Quindi, ricapitolando:

• occorre prima ottenere la revoca dal Tribunale dell’assegnazione della casa coniugale alla sua ex moglie (se esiste uno dei motivi che può portare alla revoca)
• e poi procedere allo scioglimento della comunione (di comune accordo dal notaio oppure, se accordo non c’è, chiedendo al giudice lo scioglimento della comunione).

Aggiungo che dopo l’eventuale revoca dell’assegnazione alla sua ex moglie, se non c’è lo scioglimento della comunione (né dal notaio, né dal giudice), Lei potrebbe solo sperare di trovare un acquirente disposto ad acquistare una quota e subentrare al suo posto nella comproprietà insieme alla sua ex moglie.

Se invece al momento attuale non esiste nessuno dei motivi per poter ottenere la revoca dell’assegnazione della casa coniugale alla sua ex moglie, allora l’unica strada per poter ottenere un introito dalla quota di sua proprietà è vendere la sua quota di proprietà ad un soggetto che sia disposto ad acquistare – naturalmente ad un valore inferiore rispetto a quello di mercato – sapendo che non potrà abitare l’immobile fino a quando non ci sarà la revoca dell’assegnazione della casa alla sua ex moglie (tenga conto che se il provvedimento di assegnazione della casa coniugale è stato trascritto nei registri immobiliari, chiunque acquistasse da lei la sua quota di proprietà, acquisterà una quota di immobile di cui non potrà godere fino alla revoca del provvedimento di assegnazione senza alcun limite di tempo).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte