Guida chiara alla vendita del proprio immobile prima che sia trascorso un quinquennio dall’acquisto, senza che questo comporti sanzioni o perdita di agevolazioni.
Giovanni e Maria, giovani coniugi, si sono ritrovati a dover affrontare una decisione importante. Dopo aver acquistato il loro primo appartamento solo tre anni fa, un’inaspettata offerta di lavoro all’estero li ha portati a chiedersi se si può vendere casa prima dei cinque anni dall’acquisto. Questo interrogativo, comune a molti proprietari di immobili, solleva questioni giuridiche rilevanti. Essi, infatti, hanno fruito delle agevolazioni previste per chi compra la prima casa e ora temono di andare incontro a sanzioni. Questo articolo ha lo scopo di spiegare le implicazioni legali, fiscali e le possibili conseguenze di una vendita immobiliare in un lasso di tempo così breve, analizzando le normative vigenti e i casi in cui si applicano.
Qual è la differenza tra prima casa e abitazione principale?
Risulta essenziale operare una distinzione tra le nozioni di prima casa e di abitazione principale. Il termine “prima casa” si riferisce al primo bene immobiliare acquistato su cui si applicano sgravi fiscali, mentre con “abitazione principale” si intende il luogo di dimora usuale, verificabile mediante documentazione ufficiale quale la registrazione delle utenze a proprio nome e l’indirizzo di residenza registrato presso l’anagrafe.
Agevolazioni per l’acquisto della prima casa: quali sono le condizioni?
Le detrazioni fiscali associate all’acquisto della prima abitazione (escludendo le categorie considerate di lusso) offrono possibilità di risparmio sulle imposte relative a tale operazione, purché vengano rispettati certi requisiti. Tuttavia, la normativa vigente preclude la vendita del bene entro i primi cinque anni dal momento dell’acquisto, pena la perdita delle detrazioni fiscali precedentemente accordate.
Queste agevolazioni, previste per la prima volta dalla legge n. 168/1982 (cosiddetta Legge Formica), sono state previste al fine di incentivare l’acquisto di proprietà abitative e limitare le pratiche speculative nel settore immobiliare. Se la vendita si verifica entro questo quinquennio, il venditore è obbligato a versare una differenza di imposte.
Per usufruire delle detrazioni fiscali sulla prima abitazione, è necessario che sussistano alcune condizioni. In particolare l’acquirente:
- non deve possedere in esclusiva o insieme al coniuge un’altra proprietà abitativa nello stesso comune dell’immobile che si intende acquistare;
- non deve aver beneficiato in precedenza di detrazioni fiscali per un’altra abitazione situata sul territorio nazionale;
- deve stabilire o trasferire la propria residenza nel comune dell’immobile acquistato entro 18 mesi dall’acquisto;
- non è autorizzato a vendere l’immobile, qualificato come abitazione principale, nei primi cinque anni dalla data del rogito notarile di acquisto.
Acquisto prima casa: quali sono i vantaggi?
Inoltre, con legge n. 73/2021 (cosiddetto decreto Sostegni bis) è stato previsto un incentivo per l’acquisto della prima casa rivolto ai soggetti sotto i 36 anni di età (under 36), con un ISEE non superiore a 40.000 euro.
Detto incentivo consente di non pagare le imposte di registro, catastale e ipotecaria per gli acquisti immobiliari tra privati, oltre a prevedere l’esenzione dalle stesse imposte e un credito d’imposta corrispondente all’ammontare dell’Iva versata al venditore in caso di acquisto da un’impresa. Anche in questa circostanza, vendere l’immobile entro i primi cinque anni dall’acquisto sfruttando il bonus comporta la perdita delle agevolazioni ottenute.
Come vendere la prima casa prima dei cinque anni dall’acquisto?
Si può vendere casa prima dei cinque anni dall’acquisto, ma quali sono le conseguenze e come evitarle?
Optando per la vendita dell’abitazione prima del suddetto termine, si verrà a perdere il diritto alle agevolazioni fiscali precedentemente concesse e si sarà tenuti a corrispondere al fisco l’intero ammontare delle imposte inizialmente esentate. Questo importo rappresenta la differenza tra le imposte ridotte già pagate (di registro, catastale e ipotecaria) e quelle che sarebbero state dovute in assenza di agevolazioni. A questa somma si aggiunge una maggiorazione del 30% sulle imposte non versate e un’imposizione fiscale sulla plusvalenza realizzata, a condizione che l’immobile non sia stato impiegato come residenza principale propria o di familiari per tutto il periodo tra l’acquisto e la vendita.
Per non annullare completamente i vantaggi ottenuti, è possibile conservare i benefici se si procede all’acquisto o alla ricezione in donazione di un altro immobile destinato a diventare la propria residenza principale entro un anno dalla vendita. In alternativa, l’acquisto di un terreno per la costruzione di una nuova abitazione principale entro un anno dalla cessione della prima casa consente di preservare le agevolazioni fiscali.