Esclusione di un socio moroso e sfratto nonostante il contratto di assegnazione in godimento in regime di conduzione: è legittimo e come si fa?

Una recente sentenza del tribunale di Milano [1] si è occupata di un tema piuttosto frequente: quello della esclusione del socio moroso da una cooperativa di abitazione e della conseguente possibilità di sfratto dall’alloggio concessogli il locazione dalla cooperativa medesima. I giudici si sono poi concentrati sul tema della quantificazione del ritardo nel pagamento del canone per poter determinare la risoluzione del contratto e sulle conseguenze di tale situazione. Approfondiamo il caso concreto e le relative implicazioni legali.

Un socio può essere escluso da una cooperativa di abitazione per morosità?

È possibile escludere un socio da una cooperativa di abitazione a causa di morosità? Sì, un socio che non paga i canoni di locazione relativi alla casa che gli è stata concessa può essere escluso da una cooperativa di abitazione. È quanto ha stabilito una recente sentenza del Tribunale di Milano [1], specificando che l’esclusione è legittima se il socio si è reso gravemente moroso in relazione a un alloggio sociale a lui concesso.

Cosa ha determinato l’esclusione del socio moroso nel caso specifico?

Il caso in questione riguarda una cooperativa di abitazione che ha deciso di escludere un socio per morosità. Il socio non aveva rispettato l’obbligo di versare i canoni di locazione e gli accessori dell’alloggio sociale concesso in godimento, comportando una situazione di grave e persistente morosità. A causa di ciò, il consiglio di amministrazione ha deliberato l’esclusione del socio dalla cooperativa.

Cosa comporta l’esclusione del socio dalla cooperativa?

A seguito della delibera di esclusione, il socio decade dalla concessione dell’alloggio sociale. Il contratto di assegnazione in godimento viene risolto e il socio è tenuto a rilasciare immediatamente l’immobile.

Si tratta dunque di una situazione equiparabile a un comune sfratto, con la differenza però, come vedremo a breve, che nello sfratto la legge definisce con precisione l’ammontare delle mensilità a partire dalle quali può partire la procedura.

Quando c’è lo sfratto del socio della cooperativa abitativa? 

In materia di locazione a civile abitazione la legge stabilisce che la procedura di sfratto può essere intrapresa in caso di ritardo superiore a 20 giorni anche di una sola mensilità. Tale disposizione però, trovando applicazione solo in materia di affitto, non è applicabile al caso del socio moroso della cooperativa. In questo caso, il tribunale di Milano ha precisato che ci deve essere un “grave inadempimento” in relazione alla natura del contratto (criterio molto simile a quello che si usa per le locazioni a uso commerciale).

L’inadempimento non viene misurato solo in termini di danno economico, ma anche in relazione alla gravità della violazione contrattuale, alla volontà espressa, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché all’interesse dell’altra parte a una prestazione esatta e tempestiva.

A riguardo, la Cassazione [2] ha detto che «in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1455 Codice civile, della non scarsa importanza dell’inadempimento deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone».

Quali conseguenze possono derivare dalla morosità di un socio di una cooperativa di abitazione?

La morosità di un socio può comportare una serie di conseguenze piuttosto gravi. Non solo il socio può essere escluso dalla cooperativa, ma può anche dover affrontare la risoluzione del contratto di assegnazione in godimento. In pratica, il socio perde il diritto di usufruire dell’immobile assegnatogli e deve liberarlo immediatamente. Questa situazione può creare un notevole disagio per il socio, che si ritrova senza un alloggio e deve cercare una nuova sistemazione.

Cosa prevede la legge in caso di morosità di un socio di una cooperativa di abitazione?

La legge prevede che l’inadempimento di un contraente possa determinare la risoluzione del contratto, secondo l’articolo 1455 del Codice civile. In particolare, in caso di morosità, si può verificare una rilevante “alterazione del rapporto sinallagmatico”, tale da giustificare la risoluzione del contratto. Il tribunale, nel valutare la situazione, considera non solo l’entità del danno economico, ma anche la rilevanza della violazione contrattuale e l’interesse dell’altra parte alla corretta esecuzione del contratto.