Una casa donata può essere pignorata e messa all’asta quando il donante si riserva il diritto di abitazione a vita?

Ipotizziamo il caso di una persona con un grosso debite che voglia tutelare la casa da un possibile pignoramento. Quali soluzioni ha?

Innanzitutto è bene sapere che qualsiasi atto successivo alla trascrizione del pignoramento o dell’ipoteca non ha valore nei confronti del creditore. Quest’ultimo potrebbe ugualmente mettere all’asta il bene nonostante il passaggio di proprietà. Sicché il proprietario dovrebbe agire prima che il creditore si attivi. E la soluzione spesso percorsa è quella della donazione ossia l’intestazione della casa a un familiare (ad esempio un figlio o un coniuge). Ma si può pignorare un immobile donato? Lo vedremo qui di seguito operando alcuni chiarimenti importanti alla luce delle più recenti indicazioni fornite dalla Cassazione.

Ci occuperemo della donazione e della donazione con riserva di usufrutto. Vedremo se il diritto riconosciuto al donante di continuare a vivere nel proprio immobile, pur dopo la donazione, è opponibile a eventuali terzi acquirenti a seguito dell’aggiudicazione all’asta. E analizzeremo anche la cosiddetta “azione revocatoria”, ossia quel rimedio che il creditore ha per annullare la donazione dell’immobile. Ma procediamo con ordine.

Si può donare una casa pignorata?

Se la casa è già stata pignorata, non c’è modo di donarla. Sarebbe un illecito penale e, per di più, l’atto non avrebbe efficacia nei confronti del creditore.

È quindi un atto che si sconsiglia di eseguire, anche perché lo stesso notaio si opporrebbe al rogito del passaggio di proprietà.

Si può donare una casa ipotecata?

Donare una casa ipotecata è astrattamente possibile, ma con la consapevolezza che il donatario riceve il bene con tutta l’ipoteca. Sicché, se il donante non dovesse pagare il proprio debito, il creditore ipotecario potrebbe ugualmente pignorare il bene nonostante il passaggio di proprietà.

Si può donare una casa se è in corso una causa con il creditore?

Poniamo il caso di un creditore che abbia notificato al debitore un decreto ingiuntivo e che questi vi abbia fatto opposizione. O l’ipotesi, del tutto identica, di un normale giudizio tra una persona che rivendichi un credito da un’altra. Ebbene, nelle more della decisione finale, quindi prima che esca la sentenza, potrebbe il proprietario della casa, temendo una sconfitta, intestarla – ossia donarla – a un terzo (ad esempio un familiare)?

Anche in questo caso l’atto è astrattamente possibile e lecito. Tuttavia, entro cinque anni successivi alla trascrizione della donazione, il creditore potrebbe eseguire la cosiddetta azione revocatoria e rendere inefficace l’atto di donazione nei suoi confronti.

Addirittura, se il creditore ottiene la sentenza in breve tempo e trascrive il pignoramento entro 1 annodalla donazione stessa, non ha necessità di intraprendere l’azione revocatoria e può ugualmente pignorare il bene nonostante il trasferimento.

Si può opporre al creditore il diritto di abitazione del donante?

Ultima ipotesi è quella del donante che, oltre a intestare l’immobile a un parente, si riservi il diritto di abitazione gratuito e vitalizio (ossia fino alla propria morte). La domanda è se, nonostante l’eventuale pignoramento intrapreso dal creditore, tale diritto di alloggio sia opponibile al creditore o all’eventuale terzo acquirente aggiudicatario all’asta (in caso di pignoramento). La questione è stata analizzata dalla Cassazione con una recente ordinanza (ord. n. 4357/2024). Per comprendere meglio la questione facciamo un esempio pratico.

Mariano ha un debito nei confronti della banca di 100.000 euro. La banca ha iscritto un’ipoteca sulla casa di Mariano. Mariano dona la casa al figlio Luca ma si riserva il diritto di abitazione “vita natural durante”. Intanto la banca avvia il pignoramento nei confronti della casa ormai di Luca, avendo iscritto la propria ipoteca prima della donazione. A seguito dell’asta, Saverio si aggiudica il bene e il giudice emette il decreto di trasferimento. La domanda è la seguente: Saverio è tenuto a rispettare il diritto di abitazione che Mariano si è riservato? La risposta è negativa.

Secondo la Cassazione l’acquirente non è tenuto a rispettare il diritto di alloggio gratis vitalizio che il donante si è riservato con la donazione. E dunque il precedente proprietario dell’immobile (il donante) può essere sfrattato a seguito di pignoramento e aggiudicazione dell’immobile all’asta.

Secondo la Corte, nel caso descritto, non si applica la norma (art. 1599, comma 3, del Codice civile) per la quale le locazioni di beni immobili non trascritte sono opponibili al terzo acquirente solo entro nove anni dall’inizio della locazione. E ciò perché la donazione è cosa ben diversa dalla locazione e per essa non vale la relativa disciplina. La ragione è molto semplice e può essere così sintetizzata.

La locazione, come noto, è un contratto a titolo oneroso: a fronte della disponibilità dell’immobile, il locatario paga un prezzo (il canone).

La donazione invece è un contratto a titolo gratuito; il fatto che il donante si sia riservato l’alloggio vitalizio non altera la natura del contratto e non lo fa equiparare a una donazione. Tale riserva insomma non costituisce un corrispettivo. Si tratta, tutt’al più di un “diritto personale atipico di godimento”, privo dei caratteri che gli consentono di essere opposto ai terzi acquirenti e quindi anche ai creditori o all’aggiudicatario della vendita all’asta a seguito del pignoramento.

Che succede se c’è il diritto di usufrutto?

Potrebbe succedere che il proprietario della casa faccia la donazione riservandosi il diritto di usufrutto.

Come detto prima, se la donazione e l’usufrutto vengono realizzati dopo il pignoramento o l’ipoteca, essi non hanno alcun valore nei confronti del creditore.

Se eseguiti successivamente possono essere soggetti ad azione revocatoria entro cinque anni.

Se l’azione revocatoria non viene esperita, il creditore del donante (ormai usufruttuario) può pignorare l’usufrutto della casa e soddisfarsi su di esso. C’è tuttavia da dire che è quasi impossibile vendere all’asta un diritto di usufrutto essendo la sua durata limitata a quella dell’usufrutto iniziale (in genere alla vita del donante), sicché è un contratto molto aleatorio.