Che succede se su un immobile è stata ceduta la nuda proprietà? L’usufruttuario può essere oggetto di pignoramento del proprio diritto sulla casa?
A volte si crede che cedere la nuda proprietà di un immobile riservandosi il diritto di usufrutto sul bene sia un valido metodo per evitare il pignoramento dei creditori. Ma è davvero così? Si può pignorare l’usufrutto? La questione va valutata attentamente anche alla luce delle eventuali garanzie già iscritte dal creditore sul bene, come l’ipoteca. Questa infatti renderebbe del tutto inutile un’operazione del genere.
Inoltre bisogna tenere distinta la teoria dalla pratica: perché anche se, come vedremo a bene, l’usufrutto è pignorabile in linea di principio, di fatto il pignoramento deve sempre fare i conti con la vendita forzata tramite le aste. E se a queste nessuno partecipa perché non è interessato, l’intera procedura risulta inutile e il debitore viene infine liberato da ogni peso.
Cerchiamo di approfondire il discorso. Qui di seguito approfondiremo il tema della pignorabilità dell’usufrutto per poi comprendere quali sono i diritti e le tutele del debitore.
Che cos’è l’usufrutto?
L’usufrutto è un diritto reale (ossia su una res, dal latino “cosa”) che permette al relativo titolare di usufruire di un bene altrui (come un immobile). Il titolare del bene si chiama “nudo proprietario” perché il suo diritto deve sopportare l’utilizzo del bene da parte dell’usufruttuario. Quest’ultimo invece è libero di abitare nell’immobile, darlo in affitto percependone i canoni, concederlo in prestito (cioè in comodato). Qualsiasi contratto concluso dall’usufruttuario con terzi, avente ad oggetto l’immobile in questione, scade automaticamente nel momento in cui cessa l’usufrutto.
La scadenza dell’usufrutto, definita nel contratto stesso, può coincidere con una data precisa oppure con la morte dell’usufruttuario.
Come si fa la cessione dell’usufrutto?
Per realizzare concedere un usufrutto è necessario l’atto notarile che deve essere registrato e trascritto nei pubblici registri immobiliari (formalità curate dal notaio).
Di norma, si procede in due modi:
- un soggetto, già proprietario di un bene, dona o vende la nuda proprietà per riservarsi l’usufrutto fino alla morte;
- un soggetto, già proprietario di un bene (o in corso di acquisto), cede l’usufrutto e si riserva la nuda proprietà.
Il primo caso è tipicamente utilizzato dai genitori per anticipare la divisione del patrimonio familiare rispetto alla propria morte, senza però rinunciare alla possibilità di continuare a vivere nella casa. Si pensi a un padre che, volendo donare la casa al figlio ma senza perdere il tetto, gli cede la nuda proprietà.
Lo schema però viene utilizzato anche da chi ha bisogno di liquidità. Si pensi a un anziano a cui la pensione non basta più. Così vende la nuda proprietà della propria casa (a un prezzo più basso e quindi conveniente per l’acquirente rispetto al prezzo della proprietà piena) per riservarsi sulla stessa l’usufrutto fino alla propria morte.
Che succede se l’usufruttuario ha debiti?
Poniamo che l’usufruttuario abbia dei debiti. Cosa possono fare i creditori contro di lui? Di certo non possono pignorare la nuda proprietà poiché questa fa capo a un altro soggetto, appunto il nudo proprietario il quale non risponde dei debiti altrui.
Se tuttavia il creditore ha iscritto un’ipoteca sul bene (si pensi alla banca), la cessione dell’usufrutto non impedisce il pignoramento dell’immobile. Verrà infatti messa all’asta e venduta la nuda proprietà del bene. Ma che succede in caso di aggiudicazione? L’usufruttuario se ne deve andare? Non sempre. Si possono verificare, in particolare, due ipotesi:
- l’aggiudicatario dell’immobile potrà opporre il proprio diritto all’usufruttuario se l’ipoteca è stata iscritta prima dell’usufrutto. In tal caso, con l’aggiudicazione del bene, l’usufruttuario dovrà fare le valige e andare via;
- viceversa, se l’usufrutto preesisteva all’iscrizione dell’ipoteca, l’usufruttuario potrà continuare a restare nella casa, benché la nuda proprietà sia stata venduta all’asta.
È possibile pignorare l’usufrutto?
Non resta che verificare se i creditori dell’usufruttuario possono pignorare il suo diritto di usufrutto. In tal caso sarà messa all’asta non già la proprietà della casa (che resta in capo al nudo proprietario) ma il diritto di utilizzare l’immobile fino alla sua originaria scadenza, quella cioè prevista nel contratto che lo istituiva.
La legge prevede che l’usufrutto può essere oggetto di pignoramento. Lo si ricava dagli articoli 2810 e 2814 in base ai quali sia la nuda proprietà, sia l’usufrutto possono essere oggetto di ipoteca (e quindi anche di vendita forzata).
Dunque, se un debitore detiene un diritto di usufrutto, il creditore può procedere con un’esecuzione forzata, mettendo in vendita il diritto di usufrutto tramite asta giudiziaria.
Ma se anche un creditore decidesse di procedere in tal modo, la possibilità di vendere all’asta il diritto di usufrutto è molto labile. Ciò deriva da una semplice constatazione pratica. Abbiamo detto che il diritto di usufrutto non può mai durare oltre la vita dell’usufruttuario (salvo una durata più breve prevista nel contratto). Quindi chi acquista l’usufrutto all’asta già sa che il suo diritto è a tempo limitato. E peraltro è sottoposto a un rischio: se infatti l’usufruttuario dovesse decedere dopo poco tempo, egli sarebbe costretto a restituire un bene che avrebbe magari pagato molto di più di un normale contratto di affitto (che gli darebbe, più o meno, gli stessi diritti sull’immobile altrui).
Ecco perché chi vuol utilizzare un bene altrui farà meglio a optare per la locazione piuttosto che per l’acquisto del diritto di usufrutto a un’asta.
Dunque, anche se in linea teoria l’usufrutto può essere pignorato, difficilmente il creditore sosterrà una procedura di tal tipo già sapendo che la stessa potrebbe non avere alcun risultato.
Quali sono le regole per il pignoramento dell’usufrutto?
Le regole per il pignoramento dell’usufrutto seguono quelle generali del pignoramento immobiliare. Tutto quindi parte dalla notifica di un atto di precetto con cui il creditore intima al debitore di pagare entro 10 giorni. Successivamente si passa alla notifica dell’atto di pignoramento per poi procedere alla perizia del bene ordinata dal giudice. Infine si procede con le varie aste, con ribasso del 20% sul prezzo base se alle stesse non partecipa nessuno.
Come anticipato, se l’usufrutto viene venduto all’asta, l’aggiudicatario può usufruire del bene solo fino alla morte dell’usufruttuario
L’usufrutto è una buona opzione di investimento?
L’acquisto di un usufrutto all’asta può essere rischioso, specialmente se l’usufruttuario ha un’età avanzata. In questo caso, come anticipato sopra è improbabile che l’usufrutto venga acquistato, poiché potrebbe scadere in breve tempo.
Quali vantaggi offre il pignoramento dell’usufrutto al creditore?
Pignorare l’usufrutto può essere utile perché potrebbe portare il debitore a lasciare l’immobile se l’ipoteca era precedente alla trascrizione dell’usufrutto. Il che costringerebbe il debitore a trovare un accordo con il creditore. Ma non è detto che l’usufruttuario, consapevole della difficoltà di un’aggiudicazione all’asta del suo diritto, non faccia alcuna mossa.
Come si può evitare il pignoramento dell’usufrutto?
Non c’è un modo diretto per evitare il pignoramento dell’usufrutto. Tuttavia, si può optare per riservarsi il diritto di abitazione che, a differenza dell’usufrutto, non è soggetto a pignoramento.
Il diritto di abitazione è simile all’usufrutto, ma ha una natura diversa e non può essere ceduto o trasferito, sia volontariamente che forzatamente. Questo diritto è impignorabile e si concentra sulle esigenze abitative della famiglia del titolare.