Il regolamento di condominio può ridurre il limite legale al numero di deleghe conferibile allo stesso condomino, ma non può aumentarlo.

L’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile stabilisce un limite al numero di deleghe che è possibile accordare allo stesso soggetto: in particolare, in assemblea condominiale, se il condominio ha più di 20 condomini, la stessa persona non può rappresentare più di un quinto dei condomini e dei millesimi totali. Dunque, se anche una sola di queste due condizioni non è integrata o se vi sono meno di 20 condomini è ben possibile superare il limite in oggetto.

Ci si è chiesto, di recente, se si può modificare il numero di deleghe in assemblea condominiale. La risposta, come chiarito dalla giurisprudenza (vedi Tribunale di Milano, sent. n. 5713/2023), è diversa a seconda che si voglia consentire un numero superiore di deleghe rispetto a quello previsto dal codice civile o un numero inferiore. Vediamo cosa dice la legge a riguardo.

Si può prevedere un limite superiore di deleghe in assemblea?

Non si può mai stabilire un numero di deleghe superiore a quello previsto dalla legge che, come detto, è pari ad un quinto dei condomini e dei millesimi. E ciò neanche se il regolamento (approvato all’unanimità) dovesse prevedere il contrario o se, in assemblea, vi dovesse essere il consenso di tutti i condomini.

L’assemblea, in tal caso, sarebbe annullabile entro 30 giorni dalla sua approvazione (per gli astenuti e i dissenzienti) o dalla comunicazione del relativo verbale (per gli assenti).

Sarebbe invece valida l’assemblea se lo stesso condomino, pur avendo un numero di deleghe superiore a un quinto dei condomini, non superasse un quinto dei millesimi. Oppure se, pur avendo più di un quinto dei millesimi, non superasse un quinto dei condomini. Ed infine sarebbe ugualmente valida la delibera se il condominio dovesse essere composto da non più di 20 unità immobiliari.

Si può prevedere un limite inferiore di deleghe in assemblea?

È invece ben possibile prevedere un numero di deleghe inferiore al limite legale (ad esempio, anziché un quinto, un quarto, un terzo, ecc.). Ma ciò solo a condizione che a prevederlo sia un “regolamento contrattuale” ossia approvato all’unanimità da tutti i condomini.

Il limite numerico legale di deleghe per l’assemblea può essere ridotto, mai aumentato

Da quanto appena visto si desume che se il regolamento condominiale fissa un limite più basso rispetto a quello imposto dal codice civile e tale limite viene superato, la delibera non è valida anche se il numero di deleghe rientra nelle previsioni di legge.

Un regolamento di condominio contrattuale può prevedere un numero massimo di deleghe di cui ogni condomino può essere portatore anche diverso ma non superiore a quello stabilito dall’articolo 67 citato e, in quest’ultimo caso, prevarrà il limite numerico legale. La clausola contrattuale in deroga dovrà essere rispettata perché, diversamente, comporterebbe un vizio di costituzione dell’assemblea e la consequenziale invalidità delle delibere assunte (Cassazione, sentenza 8015/2017).