L’ipoteca iscritta sull’unità di proprietà esclusiva di un condominio si estende anche alla pertinente quota millesimale di comproprietà sulle parti comuni?

Ogni persona risponde dei propri debiti con il suo patrimonio personale, presente e futuro. Ciò significa che il creditore può aggredire persino i beni che, solamente in futuro, entreranno nella disponibilità del debitore, fino alla soddisfazione delle proprie pretese.

Se il debitore non paga spontaneamente, il creditore può spingersi fino a pignorare i suoi beni per poi farli vendere all’asta. Tra questi vi può essere anche l’abitazione sita in condominio. È proprio in questo contesto che si pone la seguente domanda: si può ipotecare la quota millesimale del condomino moroso?

In altre parole, l’ipoteca iscritta a carico di un’unità di proprietà esclusiva di un condominio si estende anche alla pertinente quota di comproprietà sulle parti comuni? Approfondiamo l’argomento.

Quando un condomino è moroso?

Un condomino si definisce moroso quando non è in regola con il pagamento degli oneri condominiali, cioè con le spese che si riferiscono alla gestione delle parti comuni dell’edificio, come ad esempio il tetto, le scale e l’androne.

Condomino moroso: cosa fare?

Contro il condomino moroso l’amministratore deve agire tempestivamente per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Per fare ciò, egli può dare mandato a un avvocato senza il necessario consenso dell’assemblea. Nel caso in cui esista un piano di riparto approvato, il legale potrà agire in giudizio chiedendo un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo da notificare al condomino moroso, affinché paghi immediatamente il proprio debito.

Se, invece, ad agire sono i creditori del condominio, questi possono chiedere all’amministratore il nominativo dei morosi in modo tale da agire contro di loro per il recupero del credito.

In questi casi, ciascun condomino è obbligato a pagare il debito solamente in proporzione alla propria quota millesimale.

Solo se contro i morosi non è possibile agire (ad esempio, perché nullatenenti), i creditori del condominio potranno aggredire i proprietari che, invece, sono in regola con i pagamenti.

Gli altri debiti del condomino

Un condomino può avere debiti anche al di fuori della realtà condominiale in cui vive.

Si pensi al proprietario di un’unità immobiliare condominiale che deve pagare un cospicuo risarcimento dovuto a un sinistro stradale che ha provocato, oppure che si trova in difficoltà con le rate del mutuo.

Si può ipotecare l’appartamento del condomino?

Il creditore di un condomino può non solo pignorare i suoi beni fino a concorrenza del credito ma perfino ipotecare l’appartamento condominiale.

L’ipoteca consente al creditore di poter aggredire l’immobile in ogni tempo, anche se nel frattempo dovesse essere ceduto a un’altra persona: l’ipoteca, infatti, segue il bene su cui è apposta.

L’immobile che si trova in un edificio condominiale è di proprietà esclusiva del debitore: pertanto, esso può essere oggetto di “attenzioni” da parte del creditore come qualsiasi altro bene personale.

In altre parole, il fatto che l’unità immobiliare si trovi in condominio non impedisce al creditore di agire contro di esso per soddisfare i propri diritti.

Si badi che l’ipoteca può essere costituita anche volontariamente, ad esempio a garanzia di un mutuo o di un finanziamento.

L’ipoteca sull’appartamento si estende anche alle parti comuni?

L’ipoteca iscritta a carico di un’unità di proprietà esclusiva di un condominio si estende anche alla pertinente quota millesimale di comproprietà sulle parti comuni?

La legge [1] dice che l’ipoteca si estende alle “accessioni dell’immobile ipotecato”.

Secondo l’orientamento prevalente, ne consegue che, in applicazione di questo principio, l’ipoteca iscritta sull’unità individuale si estende anche alle parti comuni (per la quota millesimale di competenza), benché non indicate espressamente nel titolo e nella nota di iscrizione.

Di conseguenza, nel caso in cui l’assemblea decidesse, all’unanimità, di vendere a terzi una parte comune (come, ad esempio, una porzione della corte comune), qualora uno o più condòmini abbiano iscritto ipoteca a carico dell’unità di loro proprietà, sarà necessario, per procedere alla cessione del bene con la garanzia della sua libertà da formalità pregiudizievoli, che detti condòmini provvedano alla restrizione ipotecaria, liberando dall’ipoteca la quota millesimale di loro competenza sulla parte comune da cedere.

La restrizione ipotecaria consente di liberare uno o più immobili dall’ipoteca. Per la precisione, un debitore può ottenere la liberazione parziale di uno o più immobili ipotecati nel momento in cui, da perizie o documenti, si evince che per le somme ancora dovute gli immobili che restano sono più che sufficienti come garanzia.

Per converso, la cancellazione dell’ipoteca relativamente all’unità individuale comporta la liberazione automatica anche delle parti comuni (per la quota millesimale di competenza).