Criteri di ripartizione delle spese condominiali: eccezioni e deroghe.

Tutti i condomini devono contribuire alle spese condominiali. La ripartizione deve avvenire sempre in base ai millesimi di proprietà. Lo prescrive l’articolo 1123 del codice civile. La stessa norma prevede tuttavia che, dinanzi a un uso più intenso dei servizi e dei beni comuni da parte di alcuni condomini, a questi ultimi debba essere addebitata una quota maggiore. Ma è possibile esonerare un condomino dalle spese condominiali? Quale maggioranza ci vuole per escluderlo – in tutto o solo in parte – dal versamento delle quote millesimali di sua competenza?

Si pensi a un magazzino posto al piano terra che, da diversi anni, è chiuso e non utilizzato; il titolare vorrebbe ottenere uno sconto sulle bollette dell’acqua e non pagare quelle per l’ascensore. Alcuni condomini sono d’accordo, altri no. Come ci si orienta in questi casi? Cerchiamo di comprendere meglio cosa prevede la legge a riguardo.

Come si ripartiscono le spese condominiali?

La legge prevede tre regole per la ripartizione delle spese. La regola generale è quella della ripartizione per millesimi. I condomini sono cioè tenuti a sopportare le spese condominiali in proporzione al valore della rispettiva proprietà ed il valore della proprietà di ciascuno è determinata dai millesimi posseduti, secondo la tabella millesimale generale del condominio.

A contribuire alle spese devono essere tutti i condomini, a prescindere dall’utilizzo effettivo che facciano del bene o del servizio. Ad esempio, anche l’anziano che non riesce più a correre deve contribuire alle spese per i campi da tennis o della piscina, così come il giovane che vive al primo piano e fa le scale a piedi deve pagare le spese per l’ascensore (potendo, se lo vuole, utilizzarlo per arrivare all’ultimo piano ove vi è la terrazza comune).

La seconda regola è quella della ripartizione secondo l’uso più intenso: poiché non tutti i beni e i servizi comuni sono, in concreto, destinati a servire tutti i condomini in uguale misura, la legge prevede per questo caso un criterio diverso da quello della proporzionalità. quando si tratta di parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Tipico esempio è quello dell’acqua potabile, delle scale e dell’ascensore.

L’ultima regola riguarda gli edifici con più scale, cortili, tetti, ascensori, cisterne, impianti di riscaldamento e tutte le opere e gli impianti destinati a servire solo una parte dell’edificio stesso. In tali casi le relative spese gravano solo sul gruppo di condomini che in concreto ne trae utilità. Ad esempio i condomini della scala A non partecipa alle spese dell’ascensore della scala B, i condomini del civico 12 non pagano le spese per il rifacimento della terrazza del civico 14, ecc.

Le deroghe ai criteri di ripartizione delle spese condominiali

Le tre regole per la divisione delle spese condominiali appena descritte possono essere modificate con l’accordo di tutti i condomini. Tale modifica può quindi avvenire alternativamente:

• con una delibera condominiale approvata all’unanimità da tutti i partecipanti al condominio;
• con un contratto sottoscritto da tutti i condomini;
• con un regolamento di tipo contrattuale ossia approvato all’unanimità. Tale è il regolamento votato e approvato da tutti i condomini con una delibera assembleare oppure redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da costui allegato a tutti gli atti di compravendita delle unità immobiliari. In questo secondo caso l’unanimità si raggiunge in momenti diversi.

Se vengono rispettati tali requisiti è possibile:

• definire un metodo specifico la divisione delle spese, sia in generale sia per determinati servizi e manutenzioni;
• esonerare alcuni condomini dal versamento delle quote, in parte o totalmente;
• disporre che la manutenzione del lastrico solare sia a carico di tutti i condomini in base ai millesimi, indipendentemente dalla copertura della porzione di lastrico interessata dai lavori.

In assenza di un accordo unanime, l’assemblea non può, a semplice maggioranza, attribuire ai condomini non inadempienti il debito delle quote insolute degli altri condomini perché, così facendo, andrebbe ad alterare il criterio di partecipazione alle spese secondo millesimi.

Non è altresì valida la delibera che, con la maggioranza dei voti, stabilisce una ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie per le parti comuni diversa da quanto indicato nelle tabelle millesimali del regolamento condominiale: come detto tale decisione richiede il consenso unanime.

Si può esonerare un condomino dal pagamento delle spese condominiali?

La risposta al quesito da cui siamo partiti è stata, in parte, già data: solo una decisione presa all’unanimità da tutti i condomini (in assemblea o con apposito contratto) può validamente esonerare uno o più condomini dal pagamento delle spese condominiali o imputare a questi una quota diversa dai millesimi. Difatti una decisione di tal tipo derogherebbe una delle tre regole poste dall’articolo 1123 del codice civile: deroga che, come abbiamo visto, è valida solo con il consenso di tutti i condomini.

La delibera che esoneri – in tutto o in parte – un condomino dal pagamento delle quote, se presa a semplice maggioranza e non all’unanimità, deve essere impugnata entro 30 giorni dalla sua adozione (o, per gli assenti all’assemblea, dalla comunicazione del verbale), a pena di decadenza. In caso contrario, essa diventa definitiva e non più contestabile.

Tuttavia, secondo la Cassazione, quando la delibera non si limita a esonerare un condomino dalle spese di una singola annualità ma intende modificare per sempre le tabelle millesimali, la stessa può essere impugnata senza limiti di tempo, quindi anche dopo diversi anni (sempre che, come detto, non sia stata raggiunta l’unanimità).