È possibile dare in donazione una cosa indivisa tra più proprietari? Come funziona la donazione obbligatoria?

Può capitare che un bene appartenga contemporaneamente a più persone. Si pensi ai coniugi che comprano casa insieme oppure ai figli che ereditano dal genitore scomparso. In casi del genere si costituisce una comunione, cioè una situazione di contitolarità tra più persone, le quali sono tutte proprietarie di una quota ideale dello stesso bene. È in questo contesto che si pone il seguente quesito: è valida la donazione di una quota di un bene in comunione indivisa?

Mettiamo il caso che un genitore voglia donare al proprio figlio una parte del terreno che, a propria volta, ha ereditato dal proprio defunto padre unitamente ai fratelli. Un atto del genere sarebbe valido oppure occorre la partecipazione necessaria di tutti gli altri proprietari? Vediamo cosa dicono la legge e la giurisprudenza.

Che cos’è la comunione indivisa?

La comunione indivisa è una situazione di contitolarità in ragione della quale più persone sono proprietarie di una quota ideale dello stesso bene.

La quota è ideale perché la cosa comune si presenta unitaria (indivisa, appunto), con la conseguenza che ogni titolare è tale solo per una “frazione aritmetica” del bene che, però, non è stata ancora individuata.

È una comunione indivisa quella che acquistano gli eredi sulle cose che costituiscono l’asse ereditario proveniente dal familiare defunto: fino a che non si effettua lo scioglimento, ciascuno è proprietario di una quota dei beni ereditati.

È una comunione indivisa (e indivisibile) quella dei condòmini sulle parti comuni dell’edificio (scale, cortile, tetto, lastrico, ecc.).

I proprietari possono utilizzare il bene indiviso?

Per evitare una situazione di paralisi, la legge consente ai singoli proprietari di usare il bene oggetto della comunione, purché l’utilizzo non pregiudichi in modo irreparabile il pari diritto degli altri.

Se Tizio, Caio e Sempronio ereditano la casa al mare del defunto padre, ciascuno potrà utilizzarla per trascorrervi le vacanze, purché però non sia impedito anche agli altri di fare lo stesso. Ci si potrà pertanto mettere d’accordo su un utilizzo turnario dell’immobile.

Se due fratelli ereditano un locale interrato, ciascuno potrà occuparne una parte per depositare le proprie cose, purché si consenta all’altro di fare lo stesso.

Sono inoltre vietate le trasformazioni radicali del bene comune.

Marco, comproprietario di una casa, non può eseguire lavori di ristrutturazione al fine di adibirla a bed and breakfast senza il consenso dell’altro titolare.

È valida la donazione di un bene indiviso?

Secondo la Corte di Cassazione [1], è nulla la donazione di un bene in comunione indivisa, in quanto non è possibile donare una cosa che sia (anche) di altri.

Secondo la Suprema Corte, l’appartenenza, al momento della donazione, alla comunione rende il bene indisponibile.

In buona sostanza, chi dona per intero un bene in comunione indivisa dispone di un diritto che, al momento dell’atto, non può ritenersi incluso nel suo patrimonio. Da tanto deriva la radicale nullità della donazione.

Per evitare di incorrere in tale invalidità, il donante deve espressamente affermare all’interno dell’atto di essere consapevole dell’attuale non appartenenza del bene al suo patrimonio, e di impegnarsi a garantirne il trasferimento al donatario.

Ciò significa che è possibile donare un bene che fa parte di una comunione solamente se il donante assume l’obbligo di procurare l’acquisto dal terzo a favore del donatario. Deve trattarsi, in altre parole, di una donazione obbligatoria.

Si pensi al coerede che si impegna ad acquistare le quote degli altri proprietari al fine di donare l’intera proprietà al donatario.

È valida la donazione di un bene in comunione indivisa se il donante si impegna a pagare a ciascun comproprietario la sua quota, così da acquistarne la titolarità per intero per poi trasmetterla nella sua completezza al donatario.

Come donare un bene in comunione indivisa?

Esistono solo due modi per poter donare un bene che è oggetto di una comunione ancora indivisa:

• si possono donare i diritti che si vantano sulla cosa comune, cioè la propria quota ideale.

Se il coerede è titolare del 50% di un immobile, può donare tale quota al proprio figlio, il quale quindi gli subentrerà nella comunione indivisa con l’altro coerede

• il bene deve essere donato da tutti i proprietari, cioè da tutti i “comunisti”.

Se uno dei contitolari vuole donare per intero l’immobile condiviso con altri, dovrà convincerli a firmare la donazione a favore del beneficiario, in modo tale che ognuno, spogliandosi della propria fetta di proprietà, la attribuisca a un unico soggetto (il donatario).